いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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不動産業界の常識は世間の非常識?
先日知人の方から質問が有りました。

ある不動産屋さんから自分が持っている
土地を買いたいという方がいらっしゃるので、
売ってあげてもらえませんか?
と問い合わせが有ったそうです。

その方は、その土地を使う予定が無かったので
売っても良いとは思っているのですが、
その土地を売る時は、仲介手数料を支払って欲しい
との依頼が有ったそうです。

売るつもりの無い土地を頼まれたから売っても
良いと言っているのに、何で仲介手数料を払わなければ
なら無いのか?それが不動産業界の常識ですか?
との質問でした。

不動産屋さんとしては、仲介手数料を頂くのは理解出来るのですが
その方が言っているように、売るつもりも無かったのを
頼まれたから売ってあげるのに何で仲介手数料を払わなければ
なら無いのか?という気持ちも良く解ります。

私も、依頼されて使用していない土地や家を売って貰えないか?
所有者にお願いする事が有るので注意をしなければと
思った出来事でした。。。
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嫌ですね。
先ほど、戸建ての入居者から電話がありました。

予想通りというか、掛かって来て欲しく無かった電話です。

その入居者は以前洗面台下の止水栓が折れて洗面所が水浸しになった際
ドライヤーや洗濯機、体重計等水浸しで使えなくなったので
保障して欲しいと1万円のドライヤーや、2万円の体重計、
4万円の洗濯機、等計15万円請求して来た方です。
止水栓はその2年前に水道屋さんに新品に交換してもらっていたので
その水道屋さん曰く『どうしたらこんなに折れるのか解らん』との事。
ま、原因が解らないので、費用は高すぎるとは思いながらも、
気持ちよく長い期間すんで頂ければと思い全額お支払いしました。
ただ、その高すぎる費用を平気で請求して来る神経は疑いましたが。

その後、2~3回排水が流れにくいとの連絡が有り、
通管や、時には床をめくって排水管をやり直ししたりと手の掛かる
物件(入居者?)でしたが。

そして今回です。
半月程まえにその入居者から、お風呂の入り口の床が抜けたので何とかして欲しいとの事。

業者と時間を調整して現場に行くと、
床
見事に朽ちています。

こんなになるには大分前から前兆は有ったと思いますが、
こんなになるまでほっていたとは・・・

水漏れの原因はお風呂の床とドアの下部の立ち上がり部のモルタルのクラックより
水が漏れていたようです。
修理は風呂の床をめくって、土台からやり直しです。
費用は・・・・・・・・・

修理に掛かる期間も5~6日
お風呂は3日程使用出来ないとの事。

入居者の方には、
『こんなになる前にもう少し早く連絡が欲しかった。
 そしたら、こんなに大事にならずに済んだかも解らないので、
 でも、仕方ないので修理費用は全額当方で持ちますね』
と言っておきました。

すると先ほど、ご主人より電話が有って。
『一週間も風呂に入れやんかったり、洗濯機が使えやのに
 なんの補償も無いのか!』といきなりけんか腰です。

案の定 『金を出せ!』です。

もうええ加減この人達には嫌になっていたので。
『補償は有りませ!』ときっぱり。

すると、
『建物のせいでこっちは迷惑しているのに・・・』と怒鳴っています。
予定が外れたので更に頭に来たようです。
こちらもちょっと頭に来て(ほんのちょっとだけですよ)
『奥様にも言いましたが、水漏れしたのは建物のせいですが
こんなになるまでほっておいて大規模な修理が必要になったのは
貴方がたの責任じゃないのですか?でも、修理で迷惑をお掛けするので
費用は請求せずに全額こちらで持つと言っているのに、それ以上に
補償必要ですか?
(そして、以前の事をぶり返して)
以前、洗面の止水栓が折れた最、ドライヤーや洗濯機が使えなくなったので
補償しろといって15万円も支払ったのに、洗濯機はそのまま使っているじゃ無いですか?
貴方がたは、嘘を付いてお金を騙し取ったのですよね。
縁有って入居頂いたので、気持ちよく住んで頂けるようにと思い
出来る限りの事はやって来たつもりですが、それで気が済まないのなら
どうぞ、退去頂いて結構!・・・』

入居者の方も慌て出して、
『いや、そんなつもりは、補償は無いのは解りました。
お風呂も銭湯に行ったらとアドバイスを欲しかっただけです。
洗濯機もこちらで考えます・・・』と。

あ~あっ!
電話が掛かってくるとは思っていましたが、
掛かって来て欲しくなかった。

早く退去してくれないかな~


もう忘れ去られているかも・・・
約半年振りの更新です。

といっても、もう殆ど見てもらって無いでしょうけど。

久しぶりにみんなのブログを見たら、ぺっぺさんが更新していたので
私もついでに?・・・

この前のブログでは、不動産屋に行っているとカミングアウト?しましたが、
これがまた、内容が濃くってなかなかブログに掛けない事ばかりですので
ブログから遠ざかっていました。

普通の不動産屋のお仕事の傍ら、ボロ戸建てを一戸購入しました。
当初はリフォームしての再販を考えていたのですが、
あまり高値では売れそうも無く、リフォームに費用を掛けすぎてしまいましたので
短期譲渡で無くなる5年程持ってから売却する事にしました。
あくまでも予定ですので、5年後にはどうなっている事やら・・・

購入したのはこんなボロ家です。

外観
外からみるとましなんですが・・・
外観

雨漏りで、壁が崩落しています。
壁崩落   壁雨漏り後

当然天井も雨漏り跡が
天井雨漏り跡

玄関を開けると洗面所?
玄関?
建物が狭いので、他に行き場が無いのです。

キッチンは謙価版ですが、壁はリフォームされています。
キッチン

一階は、キッチンとこの和室のみ
1階和室
この左側の押入れも雨漏りが・・・

2階は2部屋とも割りと綺麗なんですが、この天井だけは・・
2階和室天井

雨漏りの原因のベランダです。
ベランダ

リフォーム後はと言いますと。。。

一番費用の掛かった外壁塗装
外観(後)

玄関は、崩落した壁、天井、床をやり直しして、洗面の有った所に洗濯機を置けるように
でも、玄関からは見えないように壁を作りました。
玄関(後)   洗濯置き場

インナーガレージのドアは、古びたガラス入りのドアだったので
ガラスを外し、両側にベニアを貼ってクロス仕上げ。
ガレージドア

キッチンと和室を仕切っていたガラスの引き戸も、ガラスを外し補強をして
ベニアを貼ってクロス仕上げです。
引き戸

トイレは、タイルはそのままで、タイル以外は綿壁だったので、
下地を作ってクロス貼りに、建具は白色ペンキです。
トイレ

キッチンは混合栓にガステーブルを追加した程度でそんなに触っていません。
床は貼り直しましたが。。。
キッチン(後)

1階の和室を洋室に
一階洋室2   1階洋室1
引き戸の襖の上に直接クロスを貼りました。
開き戸の襖は和室の壁の上に下地を作ったので開き戸の巾が小さくなったので
枠を切って小さくしクロス貼りです。

浴室は塗装をしたかったのですが、予算の関係で断念。
混合栓、コーキングとペンキのタッチアップ程度です。
浴室

2階の和室の天井の汚れは取れないとの事なので、下地を作りクロスを貼りました。
2階和室天井

ベランダは防水シートに穴が開いて浮いており、雨漏りが酷かったので
補修しFRP防水を行いました。
ベランダ(後)
この、ベランダの防水と外壁塗装が予想以上に掛かって(と言っても予算が少ない過ぎたのですが)
キッチンと浴室に手が回らなくなってしまいました。

今回は、大工、水道、電気、左官を分離発注し床やペンキ、ドア等自分で出来る所は
自分で行ったのですが、片手間になってしまい、段取り等大変でした。
フルに入れると良いのですが、不動産業との両立はちょっと無理がありましたので
次回?は再検討要ですね。


二束のわらじ
サラリーマン大家さん。

一種の二束のわらじを履いている人ですよね。

私も、昨年の秋まではそうでした。

昨年の秋に思うことがあって、サラリーマンを卒業しました。

そして、サラリーマンの次は????

何をやりたい!ってものがあった訳では有りません。

サラリーマンとしての収入は魅力的です。

無借金でアパート1棟分あるわけですから。

しかし、会社員としてのやりたい事に対しての限界を思った時
ふっきりが付きました。

サラリーマンを卒業してから、自分に何が出来るか?
色々夢が膨らみます。

今までは設計業務に携わってきましたので、
これからは、設計とは全く関係の無い仕事がしたいと思っていました。

まず、やるからには人に喜んでもらえる事をやろう。
(今までの仕事がそうで無かった訳ではありませんよ。)

そして、考えたのが、『インターネットショップ』
地元では、都会では考えられないような価格で地場産業の品が売られています。
そして、その価格の安さに辟易している生産者の声を良く聞いていましたので
この人たちに喜んでもらえる『インターネットショップ』が出来ないかと
色々と模索しました。
コンサルタントに相談しながら、可能性を探っていましたが、
結局、収支を合わせる事の難しさに行き詰まってしまいました。

次に検討したのが、『介護事業』です。
先日のブログにアップした老人ホームの一棟貸しの計画の際、
間に入ってくれていた、建築会社の方から『ひーこさんがその気なら
一緒に介護事業をやりませんか?』と声を掛けてくれていました。

前回の老人ホームは一棟貸しで他の方が経営する予定だったのですが、
別に賃貸で事業所を借りて平行して介護事業も検討していました。
しかし、具体的な段階までまだ進んでいません。
ただ、介護事業はこれからも継続して検討をして行きたい一つです。

そして、具体的に今動いているのが、『不動産屋』です。
本当は、『うっちゃん』みたいに、中古物件を仕入れて
リフォームやリノベーションをして転売するのをしたくて
知り合いの業者に、『条件の良い物件があったら紹介して!』と
お願いしていたのですが、
『ひーこさん、時間があるのなら一緒にやろうよ。
色々面白い物件が出てくるので、その中で欲しいのだけ仕入れたらええやん』
と誘われたのです。
特に、ノルマがある訳でも無いし、自分の空いた時間だけやりたい事をやれば
良いとの事で、気楽にやらしてもらう事に。

でも、実際に業者の中に入ると、表から見えない色んな事が、
表に出ている物件なんて、ほんの一部だけ。
そして、魅力的な物件がちらほらと・・・
賃貸としては魅力的でも、お化粧直しをして転売となると敷居が高くなります。
転売が無ければ『欲しい~!』

そして、つい先日あった物件は、超高利回りの物件。
『絶対に表に出さないように!』との事。
転売はちょっとの間あきらめるつもりで、『私に売って!』と売主にお願いしたのですが
訳あって、『ひーこさんには売りません』って。
私の持っているどの物件より条件が良い物件です。
これほどの物件は滅多にないと思いますが、
今度出会える魅力的な物件を楽しみにしています。。。

という状況なので、今は業者と大家との二束のわらじです。

業者の仕事が面白くって今はどっぷり浸かっていますが
ある程度軌道にのれば、程々にして三足のわらじを・・・


太陽光発電についての税金の結果
昨年来より決まっていなかった太陽光発電の売電費用に付いて
税務所から方針が決まったとの連絡がありました。

結論
①売電に対しての所得区分:
『不動産所得』です。
不動産所得の付随収入になるとの事です。

②太陽光パネル設置に対してのエネ革税制の初年度即時償却に関して。
『初年度即時償却は不可』。
売電所得は事業業所得では無く不動産所得であり、即時償却は
事業所得から行うとなっている為、即時償却は不可。

という事です。

ま、予想通りの結論です。
ただ、これだけの結論を出すのになんでこんなに時間が掛かったのかが???
ですが。

という事で、太陽光発電の減価償却は普通償却となりますので15年です。
うちの場合、昨年12月に設置なので減価償却も月割りなので昨年度は1/180です。
だた、少しでも返してもらえるものは返して貰いたいので、
更正の請求を行います。

ちなみに、内容は以下の条件に対してですので
全ての方に言えるかは???ですのでご注意下さい。
条件
1.不動産貸付業を事業的規模で行っている個人
 法人も同様かは確認を行っていないので???です
2.太陽光パネルの発電を共有部に使用し、余剰電力を売電している。
 殆ども場合、このパターンと思いますが、
 大家さんがマンションの一室に住んでいて契約を大家さん宅としていた場合は
 また対応が異なるとの事です。

当初、大阪税務局の電話相談では、エネ革税制の初年度即時償却は
青色申告していれば出来ますよって言っていたのに
間違った事を言っていて何の責任も無いんですね。

また、多くの太陽光パネルの設置メーカーや大手ハウスメーカー、
大家さん向けのセミナーで即時償却が出来そうな説明をしていたのですが
これらを信じて施工された方は可愛そうですね。

今回のこの不手際はやっぱり、経済産業省と税務署の事前検討の
不備によるものの気がします。

もっとしっかりして欲しいもんです。




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