いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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二束のわらじ
サラリーマン大家さん。

一種の二束のわらじを履いている人ですよね。

私も、昨年の秋まではそうでした。

昨年の秋に思うことがあって、サラリーマンを卒業しました。

そして、サラリーマンの次は????

何をやりたい!ってものがあった訳では有りません。

サラリーマンとしての収入は魅力的です。

無借金でアパート1棟分あるわけですから。

しかし、会社員としてのやりたい事に対しての限界を思った時
ふっきりが付きました。

サラリーマンを卒業してから、自分に何が出来るか?
色々夢が膨らみます。

今までは設計業務に携わってきましたので、
これからは、設計とは全く関係の無い仕事がしたいと思っていました。

まず、やるからには人に喜んでもらえる事をやろう。
(今までの仕事がそうで無かった訳ではありませんよ。)

そして、考えたのが、『インターネットショップ』
地元では、都会では考えられないような価格で地場産業の品が売られています。
そして、その価格の安さに辟易している生産者の声を良く聞いていましたので
この人たちに喜んでもらえる『インターネットショップ』が出来ないかと
色々と模索しました。
コンサルタントに相談しながら、可能性を探っていましたが、
結局、収支を合わせる事の難しさに行き詰まってしまいました。

次に検討したのが、『介護事業』です。
先日のブログにアップした老人ホームの一棟貸しの計画の際、
間に入ってくれていた、建築会社の方から『ひーこさんがその気なら
一緒に介護事業をやりませんか?』と声を掛けてくれていました。

前回の老人ホームは一棟貸しで他の方が経営する予定だったのですが、
別に賃貸で事業所を借りて平行して介護事業も検討していました。
しかし、具体的な段階までまだ進んでいません。
ただ、介護事業はこれからも継続して検討をして行きたい一つです。

そして、具体的に今動いているのが、『不動産屋』です。
本当は、『うっちゃん』みたいに、中古物件を仕入れて
リフォームやリノベーションをして転売するのをしたくて
知り合いの業者に、『条件の良い物件があったら紹介して!』と
お願いしていたのですが、
『ひーこさん、時間があるのなら一緒にやろうよ。
色々面白い物件が出てくるので、その中で欲しいのだけ仕入れたらええやん』
と誘われたのです。
特に、ノルマがある訳でも無いし、自分の空いた時間だけやりたい事をやれば
良いとの事で、気楽にやらしてもらう事に。

でも、実際に業者の中に入ると、表から見えない色んな事が、
表に出ている物件なんて、ほんの一部だけ。
そして、魅力的な物件がちらほらと・・・
賃貸としては魅力的でも、お化粧直しをして転売となると敷居が高くなります。
転売が無ければ『欲しい~!』

そして、つい先日あった物件は、超高利回りの物件。
『絶対に表に出さないように!』との事。
転売はちょっとの間あきらめるつもりで、『私に売って!』と売主にお願いしたのですが
訳あって、『ひーこさんには売りません』って。
私の持っているどの物件より条件が良い物件です。
これほどの物件は滅多にないと思いますが、
今度出会える魅力的な物件を楽しみにしています。。。

という状況なので、今は業者と大家との二束のわらじです。

業者の仕事が面白くって今はどっぷり浸かっていますが
ある程度軌道にのれば、程々にして三足のわらじを・・・
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太陽光発電についての税金の結果
昨年来より決まっていなかった太陽光発電の売電費用に付いて
税務所から方針が決まったとの連絡がありました。

結論
①売電に対しての所得区分:
『不動産所得』です。
不動産所得の付随収入になるとの事です。

②太陽光パネル設置に対してのエネ革税制の初年度即時償却に関して。
『初年度即時償却は不可』。
売電所得は事業業所得では無く不動産所得であり、即時償却は
事業所得から行うとなっている為、即時償却は不可。

という事です。

ま、予想通りの結論です。
ただ、これだけの結論を出すのになんでこんなに時間が掛かったのかが???
ですが。

という事で、太陽光発電の減価償却は普通償却となりますので15年です。
うちの場合、昨年12月に設置なので減価償却も月割りなので昨年度は1/180です。
だた、少しでも返してもらえるものは返して貰いたいので、
更正の請求を行います。

ちなみに、内容は以下の条件に対してですので
全ての方に言えるかは???ですのでご注意下さい。
条件
1.不動産貸付業を事業的規模で行っている個人
 法人も同様かは確認を行っていないので???です
2.太陽光パネルの発電を共有部に使用し、余剰電力を売電している。
 殆ども場合、このパターンと思いますが、
 大家さんがマンションの一室に住んでいて契約を大家さん宅としていた場合は
 また対応が異なるとの事です。

当初、大阪税務局の電話相談では、エネ革税制の初年度即時償却は
青色申告していれば出来ますよって言っていたのに
間違った事を言っていて何の責任も無いんですね。

また、多くの太陽光パネルの設置メーカーや大手ハウスメーカー、
大家さん向けのセミナーで即時償却が出来そうな説明をしていたのですが
これらを信じて施工された方は可愛そうですね。

今回のこの不手際はやっぱり、経済産業省と税務署の事前検討の
不備によるものの気がします。

もっとしっかりして欲しいもんです。


太陽光発電の税金
確定申告の期限が近付いてきていますが、今だ太陽光発電に関しての税金の
扱いが決まっていません。

先日来問題になっている太陽光発電の税金の扱いに付いて
先日税務署より連絡がありましたのでアップしておきます。

内容:
『太陽光発電に関しての税金の扱いはまだ決まっていないので
平成22年度分の確定申告には太陽光発電に関する費用は一切申告しないで欲しい。
扱いが決まってから更正の請求を行って欲しいとの事です。』

太陽光発電の売却益の所得区分が『不動産所得』か『事業所得』か
『雑所得』かが決まっていません。
ですので即時償却の件もどうなるかはわからない状態です。

昨年末に国税局から国税庁に確認する旨聞いていましが
実際に確認の申請がされたのはほんの数日前の事らしいです。
今年に入ってからも数回、税務署から太陽光発電の設置に関しての
契約書や電力会社との受給契約書等の書類を求められましたが
国税局から国税庁への確認用の書類を作成する為に
必要な資料だったようです。

というような状況ですので、結果が出るにはまだまだ時間が掛かりそうです。

所得区分が
①『事業所得』と認定された場合、事業所得と不動産所得とは
  合算出来るので即時償却が出来、メリットが一番大きくなります。
②『不動産所得』と認定された場合は即時償却は出来なくなりますが
  不動産所得より普通償却が出来るのでまだましなんですが。。。
③『雑所得』と認定されてしまうと、不動産所得とは合算出来ずに
  売電益のみからしかローン金利控除や普通償却が出来ないので
  不動産所得の圧縮にはならずに、最悪の結果となってしまいます。

現状税務署の担当の方の感じでは一般家庭の売却益は『雑所得』の為
賃貸物件に搭載しても『雑所得』になる可能性が一番高いと思うとの事。
これはあくまでも担当者の個人的な感覚なので参考にもなりませんが。
そうなっても落ち込まないように想定しておいた方がよさそうです。

ただ、私個人的にはエネ革税制で事業所得より即時償却が出来ると
なっていますので、事業所得になるのではと期待しているのですが・・・

いずれにしても、早く結論を出して欲しいもんです。


リフォームj第一弾
昨年末(12/31)に退去のあったお部屋のリフォームを行っていました。

別に大晦日に退去しなくてもと思いながら立ち会った所
壁という壁に穴だらけ!

入居者は割りとおしゃれ好き?でいたる所に飾り物や棚などを付けて
飾りたてていたようで、ねじ穴が無数にあいていました。

クロスは全面張替えです。

立会いの際、入居者に住んでいた時に何か問題は無かったか?を尋ねた所
隣の方から『うるさい!』と幾度か注意をされたとの事です。

この建物、重量鉄骨で戸境壁は100mmのALCですが、隣の音が良く聞こえるのは
気になっていましたが、実際に苦情が出ていたとは知りませんでした。

ですので、今回クロスを張り替える際に下地のPBを一枚重ね貼りする事にしました。
PBの重ね貼りでどれだけ改善出来るかは???ですが、費用も1000円ちょっとですし
しないよりはましになる事は確かなので貼付けました。

まずは、現状のクロスを剥がして、
01貼付け前

下地の胴縁を探します。
02下地探し
しかし、胴縁は規則正しく並んでいなくて、結局胴縁にねじで固定出来たのは数箇所のみ
ですので、ボンドを全面に塗りつけ、ボンドで貼付けます。
そして、ねじはPB用のねじで剥がれて来ないように少し多めに取り付けました。
04PB貼付け後

話は変わりますが、PBってカッターで切れるの知らなくて、
以前子供の部屋の間仕切りを作る際、丸ノコで切っていました。
すると部屋中粉だらけになって後の掃除が大変な事。
今回も粉だらけになるのは覚悟していたんですが、
妻が、誰かのブログを見て、
『ボードって丸ノコを使わんでもカッターで切れるみたいよ!』って
ネットで調べるとほんと、簡単に切れるようです。

ということで今回はカッターで切ってみました。
03プラスターボード
カッターで簡単に切れたのですが、切断面のヤスリがけや、突合せ面の面取りなど
やっぱり粉だらけになってしまいました。。。
ま、丸ノコよりはましでしたが。。。。

今回、クロスも自分で貼りたかったのですが、一度お願いしたい業者が
ありましたので、今回はお願いする事にしました。
04-1クロス貼付け後  05アクセントクロス

初めての業者さんで、ちょっとミスコミニケーションがあったのですが、
そんなに悪くないので、次回も自分で出来ない時はお願い出来そうです。

あとは、奥さんがふすまの張替えや
06ふすま貼付け

床のフロアタイルの貼付け、
07フロアタイル貼付け   08フロアタイル貼付け02

たたみの表替えを行いました。
09たたみ
たたみの表替は自分で出来ないので業者にお願いしましが。

昨年の秋にやっと満室になったと喜んでいたのもつかの間、たて続けに退去!
このシーズンの逃さずに早く決まって欲しいもんです。。。。


弟子入り
今更ですが

あけましておめでとうございます。

なんとかやってますので、今年もよろしくお願い致します。

今年は、年明けから忙しくあっという間に1月も22日になってしまいました。

実は、年明けから大工さんに弟子入りをしていたのです。

自宅のキッチンが狭くなったので、
いや建物は狭くなるはずはありませんが、
色々と物が増えて手狭になったので、
キッチンの裏戸を出た所に増築というか小屋というか
小さな建物を追加したんです。

その建物を建てるのに、知り合いの大工さんにお願いして
その間弟子入りをさせていただきました。

今まで、リフォームは修繕は我流だったので、
丁度良い機会だったので、ちゃんとした基礎を教えて頂こうと。

だた、本格的な大工仕事は初めてなので
面白くって、作業に熱中してしまい写真が少ないのが残念ですが。

簡単な、建築?風景は
  ↓
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