いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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計画断念
昨年末より新築の計画を立ててきましたが、
残念ながら本日計画を中止しました。
予定の土地を他の人に相続税対策で買われてしまったのです。
元付けの不動産屋に他の買い付けが入れば連絡を頂けるように
お願いしていたのですが。
裏切られました・・・

自宅近くに400坪少しの土地が売りに出ました。
場所は幹線道路と住宅地を結ぶ生活道路沿いです。
面積も400坪ちょいと、開発するにも中途半端な広さですし
アパートなんかだと家賃もそんなに見込めず収支が合わないので、
そう簡単に売れないと思っていたのですが。。。

計画の内容は、
有料老人ホームの一棟貸しでした。

6~7年前にある建築会社から老人ホームを経営するが良かったら建物をひーこさん
持ちませんか?一括借り上げしますよ!とお誘い頂いた会社に
今回、間に入って頂き打合せをして頂いていました。

最初検討して頂いていた運営業者は既に隣の町に大規模な老人ホームを
何棟か経営されており、安全性が高かったのですが、本計画の前に
別の計画を既に進めており、並行して本計画も進める予定だったのですが
結局両方進める余裕が無くなり、途中で断念しました。

その後打合せしていた運営会社は、近くの会社ですが規模はそんなに大きく無かったので
安全性を考慮して、もう既に老人ホームを何棟も経営している建築会社に間に
入って頂いて、20年間の家賃保障をして頂く予定で、詳細の条件の詰めの所まで来ており
明後日に土地の買い付けを入れる予定だったんですが、
残念ながら先を越されてしまいました。

いつもの事ながら、逃がした魚は大きいもので、やっぱり残念です。
20年間家賃の変動の無い保証は退去の心配も無く魅力的だったんですが、
これもタイミングと縁の物、諦めざるを得ません。

ただ、今回購入された方は、かなり遠くの田舎の方で、相続税対策で
土地を購入し、大○建託でアパートを建てるのです。
場所的にはスーパーやホームセンター、学校等が近く生活は便利なところなので
入居にはそんなに苦労はしないと思われますが、家賃自体はそんなに高く無いので
土地からだと収支はまず合わないでしょう。
アパートでは無く店舗なら収支を合わす事も可能だと思うのですが
何で、アパートなんでしょうね。
やっぱり、お客さんの収支よりも建築費用の高い方が良いんでしょうか。

今回も一つ勉強させて頂きました。
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新築アパートの立会いの立会い
色々とあって更新が滞っおりすみません。

なんとか生きております。

久しぶりの更新なので、おめでたい話を。

先週の日曜日の事ですが、新築アパートの引渡し前の立会いがありました。

残念ながら私のアパートでは無く、友人の記念すべき第一棟目のアパートです。

この友人は、地主さんで相続対策が主な目的です。
しかし、スケベ根性でその収益で楽をしたいみたいですが。

立地も幹線道路沿いで、近くに大型商業施設があり、また大型総合病院も
建築中なので、賃貸需要は心配しなくても良さそうなエリアです。

ただ、大手HMの建築で30年一括借り上げなので自分で何も出来ないのが
私からしたらちょっと寂しいのですが。
しかし、手を煩わせたく無い人にとっては良いかも解りませんね。

30年一括借り上げって、入退去なんかも全て管理会社任せになってしまうので
30年間は2度と部屋に入る必要は無いんです。
何か、アパートの大家というより、ファンドなんかの出資者みたいな感覚です。

友人が物件のチェックをしている時にHMの方と話をしていると
『一括借り上げをしてもらう物件の立会いって必要あるの?』って気になってきます。
間取りや設備が契約通りか?ぐらいで、入居者が気にするような傷なんかは当然無いし
また、何一あったとしても、管理する上で修繕していく内容ですので。

結局一括借り上げの場合大家の立会いって 『大家の自己満足』の為なんですね。
全く気にしない大家さんは、立会いすらしないらしいいので。

折角立会いに立ち合わせて頂いたので、2~3指摘をさせて頂きましたが
さすが、大手HMさん、そんなに多く指摘する内容はありませんでした。

午後からは自分の物件のリフォームが・・・・
一括借り上げを依頼していればこんな事をしなくても済むのですが
ただ、これがちょっと楽しかったりするもんで・・・


新築プランの結果
以前より検討していた新築のRCですが、やっぱり計画を中止しました。

理由は以下の通りです。

1.建物のグレードを上げたので価格が当初の予定より割高になった。
 80㎡超えのマンションは分譲貸しとの競争となり、通常の賃貸マンションのブレードでは
 見劣りする為に、リスク回避にグレードを上げる必要があった。
2.駐車場のが期待の台数確保出来なくなった。
 当初予定では、住居14戸に対し駐車場が22台(ピット式駐車場)でしたが、
 建物1Fのピット式駐車場が建物の高さ制限の関係で対応出来ず、
 駐車場が14台しか確保出来ない。
3.10~15年後に売却も視野に入れて検討していたが、売却がやりにくい事が判明した。
 売却価格が2億円程度を想定していましたが、不動産業者に確認すると、その規模の
 RCマンションを売却する場合、大手ゼネコンの建築でなければなかなか買い手が着かないとの事。
 私の感覚であれば、立地と建物の状態がよければ買い手があると思っていましたが、
 不動産業者や地元大家さん達は建築会社を凄く重要視するとの事です。

上記の状態でも、地域性、立地、建物のグレードから行けば収支が合うと思いますが、
妻と相談した結果、敢えて大きなリスクを背負う必要が無いとの結論になりました。

尚、現状の状態は、
銀行の融資はOKが出ており、
土地の買い付けを入れて、建物の請負契約を今月末に行う所まで来ていたんですが。

中止を決定した現在、『張っていた気が抜けた』様な、ちょっと『ほっとした』ような
複雑な気持ちです。

でも、今回3億円近い金額を3行も好条件で融資のOKを出して頂けたので、
次回良い案件が出てきたら融資は行けそうです。
皆さんが言われているように、ファンドの投げる売りが出てきたら入手出来る様に
少しでも体力を蓄えておく事にします。

記念に、日の目を見ることの無かった建物のプランを載っけておきます。

20080130外観1
-20080130外観2
-20080130配置
-20080130間取り


心残り・・・
先日から、懲りずに?新築マンションの計画をしていたんですが、
結局断念する事になりました。

理由は自分の希望する収支にならずに断念したのですが・・・
物件自体は凄く魅力的だったので心残りです。

案件自体がかなり大きかったので、3社の不動産屋にアドバイスを
して貰いながら検討していました。
すると、いずれの不動産屋も、立地や間取り等は申し分無く、
『いままでもひーこさんの物件に比べたら格段に良いでよ!』って。
(ほっといて!)

でも、やっぱり収支が厳しくて断念せざるを得ませんでした。
家賃の期待出来ない地方での厳しさを再認識させられました。
今年の春に木造アパートの計画をしていた際も同じ事を
言っていたような気がするんですが、学習能力が・・・)

断念した理由は、単独物件で20年での収支が合わない為だったのですが、
今回の案件は私には大き過ぎ、この案件だけで今のうちの家賃収入を遥かに
超えてしまいます。
と言う事は、この案件一つコケれば、全てコケてしまうんです。

30年での収支計算であれば収支が合うのですが、
30年だと、本来の目的の『早期リタイア』には程遠くなって
しまいますので。

以下に物件の情報を記しておきます。
つづきを表示


厳しい現実
先日より、アパートの新築の検討を行っています。

その中で数社にプランニングを御願いしていた案件が結局流れてしまいました。

当初の予定では、前回と同様40㎡/戸の1LDK×12戸の木造で、表面利回りが12%以上の設定でした。しかし、建物の材料費の急騰で建築費用が予想以上に掛かるのと、開発に要する申請費用が予想以上に掛かるので、表面利回りは10%ギリギリ、金利の上昇や家賃の低下を考慮すると踏み切れませんでした。

ということで、次さがしてみます。

これ以降は、今回の流れた案件の詳細です。
つづきを表示




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