いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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悪魔のささやき・・・
この6月に中古を一棟買った時、

妻と、当分は大人しくしてよう~って言っていたのに・・・

ちょっとは、体力を付けなくていけないって言っていたのに・・・

そんな時に限って、誘惑が・・・・・



それは、ある会社の社宅です。

建物は積水ハウスのH5年築の軽量鉄骨が2棟
3DK:6戸
2DK:2戸
1DK:6戸
の計:14戸

お向かいさんは、東建さんの築8年のアパートが6棟ですが、
建物も572坪の土地にゆったりと造っており、
積水の築15年ですが、メンテナンスさえきっちりすれば
お向かいさんとは十分勝負出来そう。
更に安価な価格設定であれば、客付けは問題無さそう。
仲介会社の太鼓判付き!

そして、気になる利回りですが、
お向かいさんの大東さんと同レベルの家賃設定なら表面で27%程度
そこから極端に値引いても表面で20%は下りません。

ただ、問題点として、
①場所が田舎なので、出口が難しい。
②入居が6部屋あるのですが現在社宅として使用しているので
 賃貸契約を結ばなくてはならない。
 入居者は会社からの説明でそれは了承しているとの事ですが。
③空室は殆どリフォームをしていないので、全面のフルリフォームが必要
 逆に遣り甲斐があるのですが。
④外構関係が掘りっ放し(ゴミの放置や草ば伸び放題)なので、
 綺麗にするには手間とそこその費用が発生しそう。

上記の条件なので、散々悩んだ挙句、お断りをしました。

家賃を安く設定すれば、当分の入居は問題なさそうですが、
長期になると???なので、10年の融資で検討した場合、
表面で25%で計算しても収支が赤字になってしまいます。
毎月の収支は全然問題ないのですが、
固定資産税や、貯水槽、浄化槽等のメンテナンス費用等が高く
入居率を7~80%とした場合、毎年100万円程度の出費になってしまいます。

現在数戸の空室が出ている状況であまりリスクを増やすのでは無く
やっぱり空室解消、体力増強を優先すべきと、
妻に説得されて、結局お断りしてしまいました。

あ~あ、 楽しみだったのに・・・
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決済して来ました。
本日、決済して来ました。

妻が。

昨年末に一棟購入した時、

『これからはちょっと大人しくして基盤を整えよう』と
妻と話しをしていたんですが。

懇親にして頂いている不動産屋さんから話があったのは約2ケ月ちょっと前。

不動産屋さんも『ひーこさんの所はこの前買ったばっかりなので
も~要りませんよね~』と。

『多分今はよう買わんけど話しだけは聞かせてよ』って聞いたのが始まりです。

築年数もそんなに古くなく、地域もそこそこ。
そして、物件が小さくそんなに負担にならない(と思っているだけ)ようだし。
面白いんとちゃう?って思い現地に見に行きました。

聞いた情報の通り物件もそこそこ。
最近外壁塗装をやり直したばかりだし、当分手が掛かりません。
あれこれ見ていると、物件の管理会社の札が貼っていました。

その管理会社は、私が一棟管理を御願いしている会社です。
早速電話して事情を説明して需要等聞いてみると。
一等地まで行かないまでも割と需要のある地域。

それより、売りに出している事を知らなかった管理会社は驚かれていました。
その驚きようから、ヤバイ事を聞いてしまったかなとちょっと後悔。

その後、紹介頂いた不動産屋の方から、
『あの情報はオープンになっていなので他には言わないでね』って
『やっぱり!管理会社に聞いたら売りに出ているの知らんかったんで
そーかなと思ったけど、もう遅いで!そんなん先に言ってくれやんと』
後の祭りです。

まっ!小さい事は気にしない。

そして、気の進まない妻を説得し?話しは進んで行って、
銀行さんに融資の打診をしてみると、ちょっと時間が掛かったものの
OKの返事を頂、本日決済となりました。

ただ、私はというと本業の方が忙しく土日も無い状態なので
当然本日の決済には行けず、妻一人での決済となりました。

妻一人での決済も2回目なので慣れた?もんです。
私は一人だけで決済した事が無いのできっと今は妻の方が慣れているんでしょう。

今日の決済に合わせて保険も入ったのですが、
不動産屋さんから
『もし良かったら知り合いの保険屋さんに見積もりだけでも取ってもらえませんか?』との事で
今まで御願いしている保険屋さんと違う保険屋さんに見積もりを御願いしました。
そして、その保険の説明に来てくれたのが、昨年末に購入した物件に
新たに入居頂いた入居者の方です。

偶然とは言え、入居者の方に説明を頂いて断る訳には行かへんやん
結局保険料は若干安くなったんですが。


ただ、悲しいかな、空室だった残りの一室が本日入居だったので
今日から満室になる予定だったんですが、今日決済だった物件一室空室があります。

満室の喜びはまたお預けです。


昨日決済をしてきました~
昨日、久しぶりの決済でした。

はっきり言って疲れました。

決済は、融資を頂く銀行の某支店で行ったのですが、
この支店はそんなに大きく無いので個室が小さく4名程しか入れません。
売主さんや、売主側の不動産屋さん、司法書士先生、保険屋さん、
こちら側の不動産屋さん、銀行さんと一部屋では入り切らずに
2部屋を占領して、あっちの部屋に行って書類を書き、こっちの部屋で
打合せを行いって具合に行ったり来たり、

そして、月初めと言う事で、銀行内は他のお客様でごった返している状態で
お金の出し入れにも凄く時間が掛かり、結局3時間程も掛かってしまいました。

決済自体は無事済んだんですが、終わった時にはぐったり。

本当は、決済の後、防犯カメラ設置用の部品の購入、
水道の名義変更、今回購入した物件のチェック、入居者への挨拶等をと
思っていたのですが、とてもそれどころじゃありません。
まず、妻と『取りあえず帰って休憩しよ!』
と言う事で、一旦家に。

でも、あまりゆっくりしてられないので、30分ほど休憩してから
入居者への挨拶用の手土産と、防犯カメラ設置用の部品を買いに。
ただ、時間が予定より掛かってしまい夕食の準備の時間帯になってしまったので、
挨拶周りは夕食の後に行って来ました。

まずは、近隣の家に挨拶に、
と言ってもお隣さんは1軒だけです。
反対側は同じようなアパートで、裏は中学校なんです。
そして、お隣の挨拶が終わると、各戸に挨拶周りです。
こんな案内を作って
貸主変更のお知らせ(サンプル)

簡単な手土産を持って行ったのですが、部屋にいらっしゃったのは
7戸だけ、残り5戸は日を改めて行く事に。
物件のチェックは、夜も遅くなったし、疲れてもいたので、また今度と言う事で。
という事で、物件のチェックや、水道の名義変更、各部の修理の段取り、
リフォームの打合せ、外壁塗装の打合せ、仲介業者周りと、年末に掛けて
やる事がどっさり。

体がもう二つ程欲しい!


やっとこさ契約完了!
ちょっと前から水面下で交渉を進めていた中古物件、

やっと本日契約を行って来ました。

9月の始頃、この情報をもらってから価格交渉を行うとと同時に
銀行に融資の確認を行っていました。

今回融資を御願いした銀行は、以前お流れになった新築マンションの際
色々と骨を折ってくれた銀行さんで、現在のメインBKと違う銀行さんです。
前回、その担当者さんが頑張ってくれて、凄く有利な条件を提示して頂き
その人柄にホレたので、

今回は
『今回の融資の依頼は○○さん以外には声を掛けていません、
前回○○さんにはお世話になった上結局御願い出来なかったので
次回は最優先で○○さんに御願いしたいと思っていましたので、
どのような条件でも、ご融資頂けるのなら御社にて御願いしたいと
思っています。』と思いっきりラブコールを送りました。

結果、前回と同等の条件で融資の内定を頂く事が出来ました。

実は、その事前審査の途中に、本物件が一旦売り止めになってしまいました。
その売り止めが発覚したのも、私が御願いしたリフォーム屋さんに
その物件の修理の下見を行って頂いていた際
丁度売主さんがいらっしゃって、
『あんた、何してんの?』
『実は、今度ここを買われる方から修理の見積もりを依頼されたので・・・』
『私、売るの止めたから帰って・・・』
というような会話があったらしくて、
リフォーム屋さんから
『ひーこさん、あの物件で売主さんにお会いしたけど、
売り止めになったみたいですよ~』って連絡がありました。

直ぐに不動産屋に連絡して内容を確認して貰ったのですが
その理由が・・・・『えっ?』と思うような内容です。

売主さんにとっては重大な内容だったようで、
でも、回りの方の説得で売却に前向きに検討して頂けるようになって
何とか契約まで辿りつきました。

本日、契約直前に銀行さんに融資の確認を行っても大丈夫との事でしたので
問題が無ければ、来月の初めに決済の予定です。

だた、別件でちょっと問題が勃発しているのでそちらの方が気がかりです。
何時になったら気が休まるのやら・・・・


再び
4年ほど前にお話のあった中古物件
そのときは縁無く断ったのですが、
今回は別のルートよりお話が来ました。
価格が下がって・・・。

以前お断りした時の理由は
①駐車場が狭い(戸数分取れない)
②利回りが低い
③郊外なので今後が心配
の3点でした。

そして4年経った現在色々と調査すると
①物件隣の駐車場が売りに出ていて、それを購入出来れば
 駐車場の問題はなくなる。
②価格が下がったので検討出来る価格に近付いた。
 ただし、上記の駐車場の費用との合計で計算する必要はありますが。
③この4年間で郊外型商業施設が多く出来、生活が便利になって来ており
 人気が出てきた地域となっている。

以上より、隣の駐車場の価格次第では面白いかも。

ということで、その話しを持ってきてくれた不動産屋さんに
隣の駐車場の価格を調べて貰っている所です。

ま、あまり深追いはしないように注意したいと思います。。。




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