いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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リフォーム週間
先週末から今週に掛けてリフォーム三昧でした。

病院関係者が多いアパートの退去が3/末に3部屋あり、
その内2部屋は4/4と4/5に入居が決まっており、
残りの一部屋も内覧希望者が居るとの事で
先週末から今週末に掛けてリフォームを堪能して来ました。

私は本業の関係で土日だけでしたが、
妻は先週一週間午前中本業で、午後からリフォームと
良く頑張ってくれたもんです。

3部屋共新築時からの入居者だったので丸6年入居頂いていた事になります。
途中で、TVモニターフォンの取り付けや火災警報器の取り付けで
部屋を見せて頂いた事が有り、そこそこの傷みや汚れは覚悟していたものの
やっぱり相当なもんです。

早くリフォームを済ませなければならないとの焦りでビフォーの写真を
撮り忘れたのが残念です。

特に困難だったのは、お風呂の汚れ!
黒ずんだ汚れがどうも浴室の壁等に染込んでいるようで
色んな洗剤を使って擦っても殆ど落ちません。
しかし、そのままでは人に見せられないので、
傷を覚悟でメラミンフォームや研磨剤で磨いて見ましたが
若干薄くなったような感じがするものの殆ど落ちません。
そこで、先日オークションで落札した
スチームクリーナー(ケルヒャー SC1040)
ケルヒャーSC1040
を使ってみました。
スチームだけで擦ってもやっぱり落ちません。
しかし、研磨剤を使ってスチームを当てながら擦ると
何とか落ち始めました。
完璧には落ちきりませんでしが、
ぱっと見た目には殆ど解らない程度まで落ちてくれましたので一安心です。

でも、研磨剤で擦ったので表面の艶が無くなり
次回から汚れも付きやすく、また汚れが落ちにくくなってしまいました。

クロスも3部屋共貼りなおしが必要だったので、
ちょっとだけ趣向を凝らしてみました。
と言っても以前のパクリですが。

一部屋目
ボーダークロス(再)
このクロスは別のアパートで一度使用して割と気に入っていたので
今回は考える時間も無かったので、この前のと同じでって
お願いしました。

二部屋目
ボーダークロス(新)
一部屋目の色と柄違いです。
こちらは退去の日が平日だったので、
妻とデザイナーさんが決めてくれたのですが、
割と感じ良く仕上がっています。

そして三部屋目
オレンジクロス(新)
このクロスも以前違う部屋で使ったのと色違いです。
この部屋は女性の方が決まっていたので、以前はグリーンだったのですが
グリーンクロス(旧)
今回はオレンジにしてもらいました。
これも妻とデザイナーさんとで決めて頂いたものです。

また、洗面台の横のクロスがカビだらけだったので、
幾ら洗っても落ちないので、ステッカーで誤魔化してみました。
洗面クロス(小手先)

その他は、いつものパターンで、シャワー便座の取付け、ガステーブルの取付け、
床のワックス掛けです。

今回床のワックス掛けに専用モップを使用したので、ワックス掛けの時間が今までの
半分以下で済みました。
こんなに簡単に掛けられるのなら何でもっと早く使わなかったのかと後悔です。

でも、一通りリフォームも終わり、この記事を書いている間に
今日内覧頂いた方から申し込みが入ったと連絡を頂けたので何よりです。

あとは、今空いている一部屋と、今月末に空く一部屋の二部屋です。
繁忙期が過ぎてしまったので、仲介業者さんと対応を検討しながら
出来るだけ早く入居いただけるように考えて行きたいですね。
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リノベ内覧会
昨日地元大家さんのリノベした部屋の内覧会があったので参加させて頂きました。

これまでも、何回かリノベの内覧会に参加させて頂いているのですが、
いずれも費用が200~300万円とかなりの費用が掛かり、
費用対効果を考えると中々踏み切れないものばかりです。

今回も例に漏れずにかなりの費用が掛かっているのですが、
少しでも今後の参考になればと思い今回も参加させて頂いてきました。

今回のリノベの中で一番気に入ったのが、タイルを貼った壁です。

ニッタイタイル

費用は7000円/㎡?とちょっと割高ですが、一面だと5~7万円程度なので
まだ、手の届く範囲です。

この壁だけだと浮いてしまうので、その他は如何しようかと妄想の始まりです。

床にはこの前使った韓国製の安価なフロアタイル(5万円)を貼って
20100210フロアタイル

キッチンは、先日大阪の大家さんに見せて頂いたオーダーキッチン(23万円)を
キッチン001

洗面はイケアで3~5万円程度でちょっと小洒落たものを。
洗面01

それに、クロスやCFをちょっとやり直しても50万円程度でそこそものにはなりそうです。

と言っても50万円ってやっぱり大きいので、ある程度痛んで大幅にやり直さなければならない
タイミングじゃ無ければやりにくいもんです。

もう一部屋はアジアンテイストにまとめた部屋だったのですが
レンガタイル
感じ良く仕上がっています。

レンガタイルを貼っても雰囲気が出ますね。


そろそろ活動を
年も明けて既に一月以上経ってしまいましたね。

時間が経つのは早いもんです。

先月の末に父が他界してからちょうど2週間経ちました。

昨年末に体調が悪化し 再入院してからは色々と考えさせられました。

しかし、頭が悪いので考えれば考えるほど解らなくなって行きます。

でも、一つはっきりしているのは人間誰もが人生の最後を迎えるのだから
その時に、出来るだけ後悔しないように今を一生懸命生きないといけないなと。

献身的に父の介護をしてくれた妻にはホント感謝です。
そして、その妻の姿、病気と必死に闘っていた父の姿を見て
チビ達が何かを感じ取ってくれればと思います。

まだ、少しバタバタしていますが、その辺は妻が対応してくれていますので
その間を見て、先週末にリフォームに行って来ました。

昨年末からこの春に掛けて退去のラッシュです。
出る時はバタバタと続くのですが、入居は中々決まりません。

ですから、少しでも決まりやすいようにとリフォームに精を出してきました。

今回のリフォーム内容は

①トイレのCFの張替え(8500円)
②浴室のドアの修理(8000円)
③給湯器、コントローラの交換(0円)
④浴室の換気扇の交換(8320円)
⑤TVモニターフォンの取り付け(13300円)
⑥ガスコンロの取り付け(18800円)
⑦照明の交換(3980円)
⑧キッチン扉のシートの張替え(4369円)
⑨キッチン蛇口の取替え(6500円)
⑩フローリングの張替え(50880円)
⑪エアコン用リモコンの交換(3000円)
⑫コンセント、スイッチカバーの交換(2000円)
⑬鍵の交換(4280円)

以上で費用131929円の出費です。

①トイレのCFの張替え
 もっとアクセントのあるものにチャレンジしても良かったのですが
 時期が時期だっただけに 業者さんに丸投げをしました。
 20100210トイレ

②浴室のドアの修理
 ドアの下半分はアルミ?のような素材で所々に錆びがあり、
 そこから水漏れが発生していました。
 これも業者さんに丸投げです。

③給湯器、コントローラの交換
 こちらは、ガス屋さんが無料で交換してくれました。
 コントローラーも20年前の如何にも古びたものだったのですが
 壊れてくれたお陰で今風の新品に!
 (いつもの事ながら写真を撮り忘れました。)

④浴室の換気扇の交換
 20年も使っていると換気扇もガタが来て、スイッチを入れるとすごい音が
 と言う事で新品に交換しました。
 以前は三菱電気の直販サイトより購入していましたが
 今回楽天で調べると1000円近くも安い!
 やっぱりちゃんと調べないといけませんね。

⑤TVモニターフォンの取り付け
 この部屋には元々TVモニターフォンが付いていたのですが
 TVモニターフォンが付いていたのはこの部屋だけ。
 そして、前の大家さんはそんな事を気にするような方ではなかったので
 入居者の方が自分で付けたものだと思っていました。
 そして、今回退去した理由が家を新築したからなので
 TVモニターフォンは置いて行ってくれるかなとかすかな期待をしていたんですが、
 甘かった・・・
 退去の立会いの際、きっちり古いチャイムに戻っていました。
 それも外壁塗装をやり直ししていたので、取り外した跡に古い塗装が丸見えで・・・
 仕方無く、同じTVモニターフォンを取り付けました。
 費用はいつもよりちょっと割高になりましたが。
20100210TVモニタフォン

⑥ガスコンロの取り付け
 ガスコンロは以前仲介屋さんからのアドバイスで、付けていれば決まるというのでは
 無いけれど、入居者の初期費用が安くなるので付いていると有利になる事は確かです。
 との事でしたので、退去の度に取り付けています。
20100210ガスコンロ

⑦照明の交換
 照明もガスコンロと同様の理由で取り付けていますが、
 照明は入居者外して退去されると、天井クロスが古くなると
 照明の取り付けていた跡が目立つので、それを防ぐ効果もあります。
 ただ、照明も普通のシーリングライトなので、
 ちょっとお洒落な照明にして行きたいのですが、後2~3個買置きがあるので
 それが無くなってからです。

⑧キッチン扉のシートの張替え
 今回は妻のセンスで、ベルビアンのPR-293にしてみました。
20100210ベルビアン

 ちょっとメルヘンチックになってしまいましたが、まっ、うちにしたら上々でしょう。
キッチン(B)   ⇒   キッチン(後)

⑨キッチン蛇口の取替え
 蛇口も20年物で古臭くなっていましたので、これはオークションで落札しました。
 交換時、配管に手間取るかと心配したのですが、キッチンを外してやったので
 珍しく、トラブルも無く交換できました。。。
20100210シングルレバー

⑩フローリングの張替え
 床は濃いこげ茶の古いタイプのフローリングだったので、部屋全体的に暗いイメージでした。
 この際思いっきり明るくしたかったので、妻の反対を押し切って買っちゃいました。
 フロアタイル。
 20100210フロアタイル
 韓国製の安物ですが、粘着材付きで、カッターで簡単に切れるので作業性も良く気に入りました。
 予想以上の出来に大満足です。
 洋室(B)   ⇒   洋室(A)

 キッチン床(B)   ⇒   キッチン床(A)

洗面廊下1      洗面廊下2

⑪エアコン用リモコンの交換
 エアコンのリモコンが壊れていたので交換です。
 汎用のリモコンなら2000円も出せばあるのですが、ここには2台同じ型式のエアコンが付いています。
 ですので、一個だけ社外品にするのももう一つだったので、メーカー品を購入する事にしました。
 しかし、ネットで調べると7000円以上もします。
 たまたま、オークションで中古が出ていましたのでエアコンも中古なのでそれにしました。

⑫コンセント、スイッチカバーの交換
 コンセントとスイッチのカバーが茶色の古いタイプだったので白っぽいカバーに全て交換です。
 この前はコンセントとスイッチを本体毎交換してしまったのですが
 前回カバーだけでも交換できるのに気がついたので、今回はカバーだけの交換です。

⑬鍵の交換
 いつもは、家研の無断で複製が出来ないベルウェーブキーに交換するのですが、
 今回はたまたま、オークションで『ALPHA FBロック』が安く落札できたので
 ALPHA FBロックに交換です。
 20100210鍵

その他、キッチンの床の修理やアンテナケーブルの付け替え等細々した内容はあったものの
一通り終了すると、わりと感じよく仕上がりました。(自己満足)

リフォーム途中に仲介屋さんがお客さんを案内してくれたのですが、
まだ、床やキッチン扉の張替え前だったので古びた感じの上に
リフォームグッズが散乱して、とてもみて頂ける状態では無かったので
たぶんダメだろうと期待薄で返事を待っていたのですが、
その返事が来る前に、リフォーム直後に別の仲介屋さんがお客さんを案内してくれて、
こちらは嬉しい事に申し込みを頂きました。

ちょっと、費用は張りましたがその甲斐があってやれやれです。

ただ、他に2部屋の空きと、来月3部屋の退去予定があるので、
まだまだ気が休まりません。。。


やっちまった~
気が付けば前回の更新から一月以上経ってしまいました。

ま、根がずぼらな者なので。。。



先週からウォシュレットを取り付けに回っています。

この前購入したアパートの一室が苦戦している状態で
仲介屋さんと相談した結果、
ウォシュレットを付ける事になりました。

ウォシュレットを付けると有利になる訳では無いのですが、
競合物件の殆どにウォシュレットが付いているので、
比較をされるとどうしても弱いとの事。
また、最近物件を探す条件で『ウォシュレットが付いている事』を
条件にしている方も増えてきているとの事なので
現在の空室に全て取り付ける事にしました。

『ウォシュレット』は以前から検討をしていたのですが
私自身、他人が使った『ウォシュレット』は使いたく無いので
入退去の度に付け替えるのはちょっとキツイので躊躇していました。

仲介業者さんの話では、
先の入居者が使用していた『ウォシュレット』を避けたがる人もいらっしゃいますが、
そのような方は新築に流れますので、綺麗に美装していれば大丈夫ですよ。
との事ですので、苦戦している部屋だけではなく、
先月空いた3部屋も今日取りつけて来ました。
来月も一部屋空きますので、その分も含め計5台の出費です。

Panasonic 温水洗浄便座 ビューティ・トワレ DL-EAX11-CP :¥14,570×5=¥72850
ちょっと大きい出費です。

と言う事で、本日3台取りつけて来たんですが、
そのとき、やっちゃいました。

取りつけ3台目の時です。
作業も慣れて、調子よく取りつけも終了して止水栓を開けた時、
『ウォシュレット』に接続した配管が突然外れ、水が噴出しました。
慌てて止水栓を閉めたのですが、トイレ中水浸し、
私のズボンも○○○もびしょ濡れです。

そう、給水ホースの固定バンドを取りつけ忘れていたのです。

慣れというか、気の緩みというか、反省です。

年末に後一台取りつけしなくてはいけないので、そのときは注意を。


ちょっとおしゃれを!
長い間決まらないこの部屋にちょっとテコ入れを。

ほんのちょっとです。

今更の感もありますが、

モニターフォンを取り付けてみました。
本当はもっと早く付け無ければいけなかったのですが、
忙しさにかまけて放っときっぱなしでした。
モニターフォン

この前のドタキャンの前に付けとけば決まっていたかも???

そして、
以前買って貼る機会を逃していたウォールステッカーも貼って見ました。
これは妻がステッカーと格闘しながら何とか貼ったものです。
ウオールステッカー

まあ、以前貼ったのよりは良かったかも。

ホンとはもっと徹底的にやりたいんですが、なかなか時間と費用が無く
この程度でお茶を濁している間に決まってくれないかと・・・

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そうこうしているうちに、退去の連絡が
それも、たて続けに3戸も!
それも3戸共10月末!時期が悪いやん!

先が思いやられます・・・




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