いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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もう忘れ去られているかも・・・
約半年振りの更新です。

といっても、もう殆ど見てもらって無いでしょうけど。

久しぶりにみんなのブログを見たら、ぺっぺさんが更新していたので
私もついでに?・・・

この前のブログでは、不動産屋に行っているとカミングアウト?しましたが、
これがまた、内容が濃くってなかなかブログに掛けない事ばかりですので
ブログから遠ざかっていました。

普通の不動産屋のお仕事の傍ら、ボロ戸建てを一戸購入しました。
当初はリフォームしての再販を考えていたのですが、
あまり高値では売れそうも無く、リフォームに費用を掛けすぎてしまいましたので
短期譲渡で無くなる5年程持ってから売却する事にしました。
あくまでも予定ですので、5年後にはどうなっている事やら・・・

購入したのはこんなボロ家です。

外観
外からみるとましなんですが・・・
外観

雨漏りで、壁が崩落しています。
壁崩落   壁雨漏り後

当然天井も雨漏り跡が
天井雨漏り跡

玄関を開けると洗面所?
玄関?
建物が狭いので、他に行き場が無いのです。

キッチンは謙価版ですが、壁はリフォームされています。
キッチン

一階は、キッチンとこの和室のみ
1階和室
この左側の押入れも雨漏りが・・・

2階は2部屋とも割りと綺麗なんですが、この天井だけは・・
2階和室天井

雨漏りの原因のベランダです。
ベランダ

リフォーム後はと言いますと。。。

一番費用の掛かった外壁塗装
外観(後)

玄関は、崩落した壁、天井、床をやり直しして、洗面の有った所に洗濯機を置けるように
でも、玄関からは見えないように壁を作りました。
玄関(後)   洗濯置き場

インナーガレージのドアは、古びたガラス入りのドアだったので
ガラスを外し、両側にベニアを貼ってクロス仕上げ。
ガレージドア

キッチンと和室を仕切っていたガラスの引き戸も、ガラスを外し補強をして
ベニアを貼ってクロス仕上げです。
引き戸

トイレは、タイルはそのままで、タイル以外は綿壁だったので、
下地を作ってクロス貼りに、建具は白色ペンキです。
トイレ

キッチンは混合栓にガステーブルを追加した程度でそんなに触っていません。
床は貼り直しましたが。。。
キッチン(後)

1階の和室を洋室に
一階洋室2   1階洋室1
引き戸の襖の上に直接クロスを貼りました。
開き戸の襖は和室の壁の上に下地を作ったので開き戸の巾が小さくなったので
枠を切って小さくしクロス貼りです。

浴室は塗装をしたかったのですが、予算の関係で断念。
混合栓、コーキングとペンキのタッチアップ程度です。
浴室

2階の和室の天井の汚れは取れないとの事なので、下地を作りクロスを貼りました。
2階和室天井

ベランダは防水シートに穴が開いて浮いており、雨漏りが酷かったので
補修しFRP防水を行いました。
ベランダ(後)
この、ベランダの防水と外壁塗装が予想以上に掛かって(と言っても予算が少ない過ぎたのですが)
キッチンと浴室に手が回らなくなってしまいました。

今回は、大工、水道、電気、左官を分離発注し床やペンキ、ドア等自分で出来る所は
自分で行ったのですが、片手間になってしまい、段取り等大変でした。
フルに入れると良いのですが、不動産業との両立はちょっと無理がありましたので
次回?は再検討要ですね。
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縁の無かった物件
今月末、戸建ての決済の予定だったんですが、
売主が急に『知り合いが欲しがっているので、
そちらに売りたい』と言い出したとの事で、
話しが流れてしまいました。

この話しは今月の始にある建築会社の方から紹介のあった物件です。

『うちの社長の息子と結婚する方が住んでいた物件ですが、
ひーこさん 如何ですか?』との事。
エリア的にはそんなに良いエリアじゃ無かったので、
乗り気じゃなかったのですが
資料を送って貰って間取りを見ると
『おっ!割とええんとちゃう!』
早速見せて貰う事にしました。
間取りはこんな感じです。

新田広芝1F
新田広芝2F

見せて頂いたのはりフォーム前の状態だったのですが、
リフォーム内容を聞くと、殆ど必要なリフォームはしてくれるので
購入後そのまま貸せそうです。

建物はH3年築なのでそんなに新しくありませんが、
程度は良いので、上手い事行けば表面で18%程度、
悪くても15~16%ぐらいは回る予定だったんですが・・・

この話しがあった建築会社さんは、今まで取引は無かったのですが、
新築から中古から色々を情報を頂き、懇親にしてくれていて
決済も先方の都合で今月中で合意しているので、
文書での買い付けや契約はまだでした。

ごねれば、多分こっちに回してくれるたんでしょうが、
気まずい思いをしてまで購入する気にもなれず、
それより、次回もっと良い情報を頂いた方が良いと思い、
今回見送る事にしました。

縁が無かったらこんなもんですね。


入居申込み
昨年末に取得した戸建てに入居申込みがありました。
これで、やっと満室です。

しかし、喜んでばかりいられません。
医大近くのアパートに今年卒業予定?の方が2人いらっしゃいます。
順調に行けば今春卒業のはずなので、そちらの募集の準備もはじめなければなりません。

このアパートは管理をしてもらっていますので、管理会社に卒業予定の方が2人いるので斡旋の準備をしておいて貰うように伝えていますが、
この管理会社は管理物件が多く融通が利かないようなので、客付けが若干心配です。


公売入札?
先日のブログは本当は公売に入札する予定を書くつもりでしたが、
思わぬ入居キャンセルの連絡で書く内容が変わってしまいました。

という事で、今回は公売の入札に付いてです。

入札する予定だったのは近隣の市の戸建です。
『予定だった』という事は、結局入札を断念したのです。

この物件は10月ぐらいに不動産屋から公売で良さそうな物件が出るのでどうか
との連絡があり、チェックをしていた物件です。
その時は、同時期に任買の話があったのでそちらを買ったので公売の方は見送りました。
しかし、何故かその物件に入札が無く見積もり価格を下げて最出展されていました。
価格も安くなりひょっとしたら面白いかもと再検討を始めたのです。

インターネットで内部の写真がアップされており、写真を見る限りはそんなに悪くありません。
外部は前回チェックしてるので外壁の再塗装は必要なものの、程度はそれなりです。
入札すべく、妻に手続きを市役所に確認してもらうと内部を見ることが出来るとの事で、
本日内部を見させていただきました。

『白蟻のパラダイス!』
妻が市役所の方に電話で確認した時は『白蟻は無さそうですよ!』との
事でしたが、至るところ白蟻だらけ!
玄関のドア枠、玄関の床、各部屋の窓枠、洗面のドア、LDKの敷居、書いたら限がありません。
CASHFLOW101さんのブログで、「古い物件は、必ずたたみをはがして、床が朽ちていないか検査すること。天井や床を覗ける穴があったら、必ずのぞいて、使用されている木材をチェックすること。時として、廃材を使用している場合がある」
との事だったので、タタミをめくるつもりだったのですが、それ以前で断念。
中に入っているだけで体が痒くなってきそうです。

中をチェックしている時に、隣のおじさんが来て色々教えてくれました。
ここは田んぼを造成した所で湿気が激しい事、白蟻が湧いている事、持ち主が数名代わりみんな破産をしてゲンが悪い事。
この物件も公売になる前に、近隣の家に買ってくれないかと打診があったのですが、上記の理由でみんな手を出さなかったそうです。
そして公売になり、数名中を見に来ていたが結局誰も入札しなかったみたいです。

インターネットの写真では、そんな細かい所までアップしていないので中をチェックできなければ分からない内容です。
今回中をチェック出来たので事前に分かりましたが、これが競売等でチェックできなかったらと思うとぞっとします。

そういえば、以前アパートを建てた不動産屋にある個人の方から『競売で戸建を落札したが、思ったより程度が酷いので買い取って欲しい』と依頼があったが、その不動産屋も程度が悪すぎて値段が付けられないと断ったとの話を思い出しました。
今回、中をチェック出来なかったらきっと入札をしており、もし落札なんかしていたらと思うと・・・

しかし、中をチェック出来ず白蟻が解らなければ、みんな入札するのでうちは落札できないでしょうけど。

公売も競売も入札の際は調査を徹底的にしなければいけませんね。


少し間が空いてしまいました。
先週から、戸建のリフォームが始まっていますが、今回は時間があまり取れないので
殆ど業者にお願いしています。

自分達で行う内容は、
1.美装。
 これが大変。まだ築10年ちょっとなのにこの汚さは何!
 以前の持ち主はきっと掃除って知らないんでしょうね!
 おかあちゃん。頑張って!

2.水周りのパッキン交換
 シングルレバー用のパッキン交換に初めてチャレンジ。
 方法が分からずに四苦八苦しながら何とか分解し、付いていたパッキンをもって
 ホームセンターに、でもシングルレバー用のパッキンはホームセンターに無くて取り寄せに。
 今度の休みまで入荷が間に合うか?
 
3.エアコン3台の取り外し。
 3台中1台だけまだ使えそうでしたが、もう10年ちょっと前の製品だったので全て取り外しました。
 処分費用が・・・・と思っていましたが、外したエアコンを家の前において置くと、廃品回収の方が
 『このエアコン貰って行ってもいいですか?』って、タダで引き取ってくれるなら喜んで。
 因みに今後の事もあるので連絡先を聞いておきました。

4.クローゼットドア枠の補強
 前回の記事で書きましたが、吊りドアの為、枠が下がって来たので、調整が出来ず。
 結局中央部を柱で支える事に。ドアを閉めてしまえば見えないからエエ事にしよ!

5.窓枠のニス塗り
 窓枠が露で痛んでおり、一部ニスが剥がれていましたので、上からカラー二スを塗りました。
 剥げた所は解りますが、塗らんよりまし? 

6.フローリングのニス塗り(痛んでいる所のみ)
 こちらも、窓の露でフローリングが痛んでおり、窓枠と同様に二スを塗ってやりました。
 入居者さん我慢してね。

7.浴室のシーリング
 浴室はユニットバスでは無いのでコーナー部の目地にクラックや剥がれが、
 目地をやり直そうと思っていたのですが、面倒くさくなったのでコーキングに変更。
 ま、こんなもんでしょ。

8.玄関ドアのシリンダー交換
 このドアはWロックになっていたので、シリンダーを2個交換する事に。
 今回の鍵も前回と同様番号が無ければスペアが出来ないタイプにしたので、めちゃ高かった
 のですが次回の入れ替えの際交換がいらないから次は安く付くかな?

9.モールの取り付け。
 この家はエアコンの電源ケーブルを後から追加しているので、洗面所の壁に裸の電線が。
 クロスを張替えたついでにモールで隠してみました。

10.カーテンレールの取付け。
 何故か?1ケ所だけカーテンレールが無くて一番安いおしゃれな?
 レールを買って付けて置きました。

11.障子の張替。
 これは家の障子で練習をした妻の得意とするところ。
 大したもんです。

12.ふろーりんぐのワックス掛け。
 この前の残りを妻がせっせと塗ってくれました。
 ぱっと見はきれいになりました。

13.TVインターフォンの取り付け。
 外のカメラの取り付け位置が低くて顔が見えない!
 子供専用ということで。。。

等等です。

ちなみに、業者にお願いする内容は、
1.クロスの張替。
 今回始めての業者にお願いしたのですが、下地処理が今一でもう一つの出来。
 安かったのでお願いしたのですが、今度はよっぽどの事が無ければお願いしたくないですね。

2.ふすまの張替。
 値段も、仕上がりも特に言うことなし。(可もなく不可もなく)

3.たたみの表替え。
 ちょっと割り高。リフォーム屋曰く『戸建用の高級な畳なので本当はもっとするんですが、
 今後もお付き合いしたいので安くしてもらってます。』
 今後あるかな?

4.外壁塗装。
 予算がオーバーしているので、かなり厳しい値段に。
 ちょっと値切り過ぎたので手抜きをされないか心配。
 来週始めから施工が始まります。
 今回は仕事なので見張る事が出来ません。
 妻にチェックしてもらっておきます。

5.屋根の塗装。
 外壁と同じ業者さん。
 職人さんに差し入れをして丁寧にして貰えないかな~

6.太陽温水器の取り外し。
 まだまだ使えそうですが、良く屋根の上で噴水になっているのを見るので
 もったいないけど撤去する事に。撤去費用ももったいない!

7.給湯器、ガスコンロの交換
 ガス屋さん、ありがとう。
 ガスコンロまで交換してくれたのは貴方の所が始めて。
 今後もよろしくね。

8.浴室ドア枠の交換
 水が回って木が腐ってしまっていたので枠ごと交換する羽目に。
 でも仕事が雑!プロならもっときれいに仕上げてよ!

9.白蟻駆除
 まだ建物には白蟻は回っていませんでしたが、念のため白蟻駆除の
 薬をまいてもらいました。
 これで安心ですが、でも高い。

等等。

写真を殆ど撮っていなかったので、今度の休みに撮ってきてアップしますね。

今回も前回同様、外壁及び屋根の塗装の費用が大きく大幅に予算オーバー。
今度は手の掛からないのが良いな。




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