いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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太陽光発電第2段
昨日、先週に引き続き別のアパートに太陽光発電を設置して貰いました。

昨日も先週と同様にそれまでの暖かさが嘘のような寒さの中の設置でした。

このアパートは先週と違い作業スペースがあまり無いので少しの中庭?的な
スペースと道路の一部を使わせていただいての作業です。
01工事開始  02工事風景

今回も京セラのパネルですが建物が寄せ棟の2棟の為、
サムライSD62X-QPS-B×127枚とSD46X-QPS-B×37枚です。
パネルサイズが小さく設置枚数が多く、更に2棟にまたがっている為
作業時間は先週よりも多く掛かります。
そこで、先週は11名での作業だったのですが、昨日は14名体制で当たってくれました。
昼休みも殆ど取らない状態で作業をしてくれ終わったのは先週と同様18時前。
ほんとご苦労様でした。

作業は各棟分かれて並行して作業が進んでいきます。
03工事風景

その間、私は照明を替えたり、ドアや手すりを拭いたり、草をむしったり。。。
職人さんの邪魔をしないように気を付けながら年末の大掃除をやってました。

そうこうしている間も作業は進み、
04工事風景  05工事完了
パネルの設置は完了

電気配線も終わって
06パワコン箱
すっきりしました。

実は、昨日カメラを忘れて携帯電話のカメラで写真を撮っていたのですが
携帯電話の電池切れでパネル搭載からの写真は本日撮ってきたものです。

話は変わって、今回太陽光を設置する際、抽選のカニに応募していたのですが
一昨日届きました。
当選確率何十分の1かと言っていたので、今年の運はこれで使い果したかな。
07カニ



最後に、全く関係ありませんが面白い建物を見つけたので
パチリ
08ハウル城
他人の民家なので特定できないように?画像に加工をしているはご容赦下さい。

建物の屋根含めた周囲に色々なオブ¥ジェ?があふれんばかりに。
近所では『ハウルのお城』といって超有名らしいです。
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太陽光発電!
鳩山さんが首相だった時にCO2を25%削減を提言したからかどうかは解りませんが、
賃貸住宅に太陽光発電を設置した場合も補助金や48円/KWの買取を適用される事に
なりましたので早速設置してみました。

太陽光パネル設置前です。
設置前

京セラの太陽光パネル
エコノルーツ タイプR:53枚
太陽光パネル01 太陽光パネル02

屋根に架台を取り付け
太陽光パネル用架台

パネルを設置
太陽光パネル設置後

パワコンは階段下に設置ボックスを
パワコンボックス

通常戸建ての場合は2~3人で1~2日掛かるそうですが、
最近は賃貸住宅の場合は入居者の迷惑を極力抑える為に1日で作業が終わるように人員を投入する
ようにしているとの事で、11人で作業をされていました。

11人いても、各自が役割を把握しており、テキパキと作業を進めて行きます。
しかし、作業は朝9時半から始まり、終わったのが18時前。
やはりボリュームがあります。

だた、一日中作業を見させて頂いているとテキパキとしているだけでは無く
各作業が丁寧で、各職人の連携も取れていて見ていても気持ちが良いもんです。

来週ももう一棟設置をお願いするのですが安心してお願いできそうです。

補助金や48円/KWの買取の優遇を受けられるのは10KWまでなので、今回は上限ギリギリの9.858KWを
設置しました。しかし、設置面が西側なので効率82.8%なので8.16KW相当です。
写真でも解るように接地は方屋根の約半分です。両方の屋根全面に設置すれば40KW以上は接地可能です
10KWの制限が無ければ目一杯設置したかったんですが。。。

ちなみに、今回設置に踏み切ったのは、
『設置費用を全額ローンで、返済は10年、返済の原資は太陽光発電の売電費用及び共有部分の
 電気代で賄える事』の条件がクリアー出来た為です。
要は、太陽光発電を設置しても毎月の持ち出しの増加はしなくても良いという事です。
返済の10年は、太陽光発電の機器の保証が10年なのと、売電価格48円/KWの保証が10年なので
確実に収入が読めるのは10年だからです。
ま、10年後は買取価格と同じ24円/KWになっていたとしても、元は取っているので良いでしょう。

そして、更に、アパートに太陽光発電を設置した場合、エネ革税制の特例により
太陽光発電の設置費用を即時償却(単年償却)が出来る可能性があるのもおいしいかも。

ただ、これは、グレーな所で現在確認中です。
エネ革税制の即時償却は、全国賃貸住宅新聞でとりあげられていたり、
太陽光発電の施工会社や、アパートのHMが出来そうな事をほのめかしていたり、
一部の大家さんが有料のセミナーを開催したりしていますが、
現状はまだ決定していません。

国税局の電話相談センターに確認した際は事業的規模で青色申告していれば
エネ革税制の即時償却が出来ると言っていましたが、税理士先生から、
国税局の電話相談センターでの回答は全くあてにならない!
国税局の電話相談センターでいう通りに申請しても税務所で否認される事は幾らでもあるので
管轄の税務署で確認するようにとの事で、税務署に確認した所、税務署で判断出来ないとの事で
税務署から国税局に確認してもらいました。
すると、国税局でも判断できないかも解らないとの事で、今度は国税庁に確認を行う予定との事です。

また、他の方が税務署に確認した所、関西の2~3の税務署では即時償却は出来無いとの回答を
している所もありますので、現状はどういう判断がされるかは全く不明です。

ですので、即時償却を期待して導入を検討されている方がいれば、国税庁の判断をまってからに
した方が良さそうです。
しかし、国税庁への確認は私の個別なケースの場合はどのようになるか?の判断なので
全ての方に無条件に同じ事が言えるとは限りませんし、それ以前に国税庁から回答をもらえるか?
どうかも解りません。

だた、どっちにしても確定申告までには白黒はっきりさせてほしいもんです。



何時以来だっかな???
あまりにも更新をサボっている間に身の回りが大きく変わってしまって
落ち着かない日々を過ごしている状況ですが。。。

今日あまりにもという事があったので記録しておきます。。。

4年程前に建てたアパートのエアコンが今年たて続けに3台も壊れてしまいました。
しかし、メーカーの対応が良くて?
保障期間は遠に過ぎているのに修理費用は無料に!
と言っても、メーカーに修理を依頼した2件が無料になって
1件は入居者さんが電気屋なので部品を取り寄せて自分で修理を行いましたので
その修理代だけは大家負担になりました。

そしてメーカーの対応は、
故障の原因が解らないので他のエアコンも壊れる可能性があるかも解らないので
壊れていない残りの9台も部品を交換させて欲しい。との事

入居者に迷惑が掛かるので、壊れた時に修理してもらいたい旨伝えたのですが
部品の取り寄に2~3日掛かり、故障してから修理まで使えなくなるとの事でなので
それなら入居者に少し時間を貰って先に部品を交換してもらう事にしました。

そして、今日がその最後の1台の部品の交換をしてもらったのですが。。。

玄関を開けると、入居者の方が出てきて、『すみません、本当にすみません。』と
開口一番に謝るのです。

最初は何かと思ったのですが、部屋の中をみて唖然・・・
TVで良く見る 『ゴミ屋敷』 エアコンメーカーの方も唖然・・・

メーカーの方が入るのを躊躇していると、
入居者の人が『靴のまま入って下さい。』
部屋の外の方がよっぽど綺麗やんか!
靴のまま入っても靴が汚れそう・・・
でも仕方なくメーカーの人は諦めて入って行きました。

私はと言うと、あまりな状況を見るのが忍びなく、外で待っている事に。
しかし、中の状況が気になる。。。

出入りしているメーカーの方を捕まえて、
中はどんな状況ですか?
『私の口からはすごいとしか言えません・・・』

そして、2~30分後部品交換が終了したので、意を決してメーカーの方と
一緒に入りました。

TVでしか見た事の無いようなゴミ屋敷。
何十袋のゴミ袋が満杯状態でいたるところに・・・

何十日分かの弁当空やカップラーメンの入れ物、脱ぎっぱなしの衣類、・・・
ベットルームと台所はゴミで埋め尽くされ、入れる状態では無い・・・
ゴミを掻き分けて歩くのがやっとな状態に、
エアコンメーカーの人がボソッと
『この人、何処に寝てるんやろ?』
ほんと、寝られるようなスペースが無いんですが。


メーカーの人が修理完了の旨入居者に伝えて部屋を出て行ったのですが
私は残って、入居者の方に少しだけ注意を。

『部屋をお貸ししているので、部屋の中の事に口出しはしたく無いのですが
 解っているとは思いますがあまりにも酷過ぎます!
 早急に方付けてください。
 ゴミも選別さえすれば、市が無料で回収してくれます。
 だたし、回収日以外はゴミを出さないように。
 このままでは考えなければならなくなりますので!』

入居者の方はしきりに謝っていましたが、どうなる事やら。。。



貯水槽からの水漏れ
相変わらず本業が多忙を極めて、
中々ブログを更新する心の余裕がありません。

書きたい内容は溜まってきているのですが・・・

ボチボチと更新して行きますのでたまに覗いて下さいませ。

ということで、今日は貯水槽の水漏れの話しを。

昨年末に購入した物件、
貯水槽が水漏れがをおこしていました。

これは購入時には解っていたので、当然修理の予定をしていました。

2月中旬に水漏れの修理を行って、3月から外壁塗装を
行って4月の中旬に完了の予定です。

予定通り、2月の中旬に1日断水にして貯水槽の中のパネルの継目を
FRPで固めていただきました。
修理業者さん曰く、
このタンクは水漏れが多く、数多く修理を行っているとの事。
安心してお任せしました。

そして、まる一日掛かった修理も無事?終わり、翌日チェックに行くと
???

何か湿っている・・・

業者に、『まだ漏れているようですよ~』と連絡すると、

『今日は曇っているので、乾ききっていないのかも、
晴れた日に確認します。』

って、水漏れしていた所以外は完全に乾いているのに
そんな訳ないやん!と思いながらも、
直ぐにはっきりするわと思い、2~3日様子を見ることに。

で、晴れた日もやっぱり湿っている。
修理の時は継目という継目は全てFRPを塗っているのは
私も確認しているので、何処からもれているのやら???

FRPの塗り方が悪かったのか?

結局やり直しに、

それが、塗装が始まった3月初旬の事。
入居者の方には2日も迷惑を掛けてしまいました。

また、まる一日掛けて、これでもかってぐらいにFRPを
塗ってくれました。

でも、それでも止りません。
継目という継目は全て塗っているので漏れようがありません。
業者さんもお手上げです。

当然素人の私も解るはずも無く、業者さんに色々と検討してもらっていました。

すると、数日前から水漏れが止っています。

何で????????と不思議がっていると
業者さんより電話が、

『貯水槽を見直していると、給水パイプが上向いており
給水時、水がタンクの天井向いて噴出しています。
その水が、タンクの天井と壁との間を伝って漏れていたようです。
給水パイプの向きを下にして様子を見ていたのですが
その後、一切水漏れはありませんので、
それが原因だったようです。』との事。

結局、修理した所は問題が無かったみたいです。
ま、2回も塗って頂いたので当分は大丈夫でしょう!


防犯カメラ
以前防犯対策に付いてアップしましたが、その時に書いた防犯カメラの設置がほぼ出来ましたのでアップします。

本当は自分で設置したかったのですが、中々時間が取れずに結局業者に御願いしました。
今回設置した防犯カメラは4台でこんな感じです。

カメラNo,1
防犯カメラ02
このカメラは2棟あるアパートの間の入り口付近の監視用です。

カメラNo,2
防犯カメラ01
このカメラはアパート入り口の反対側の監視用で、塀を乗り越えて来た人の監視用です。

カメラNo,3
防犯カメラ03
これは、建物の入り口と反対側の監視用です。

カメラNo,4
防犯カメラ04
これはもう一方の建物の反対側の監視用です。

そして、一番悩んだのが録画装置の設置場所です。
共有部分が無かったので、結局物置を設置してその中に設置しました。


物置01
物置に直射日光が当たり室内が高温になるのを避ける為に物置の両サイドには化粧ブロックで
仕切りを付け、上面は窯業サイディングでカバーをしています。
正面は通気性のある玄関用門扉を付けて直射日光は当たらず通気性が良いようにしてみました。
上面の窯業サイディングはまだ載せているだけですが、これは金属の根太を張って傾斜を付けて固定する予定です。

物置02
扉を開けると、もろにイナバの物置です。

映像01
物置の中には録画装置とモニターを入れています。

この録画装置は、カメラの映像に変化が有った時だけ録画するタイプで、状況にもよりますが
多分1ケ月以上は録画が出来そうです。録画の容量が一杯になっても古いデータの上から
上書きして行くので、常に1ケ月以上前からのデータは保存されている状態になります。

また、この装置はインターネットにも対応しており、将来ネットを接続すると自宅からでもリアルタイムに映像を見る事が出来ます。
それは今後インターネットの使い放題を導入したときに対応するつもりです。

今回導入した防犯カメラの設備自体は気にいっているのですが、
予算が大幅にオーバーしてしまいました。

ちなみに今回の費用は
1.防犯カメラセット(録画装置込み):130,000円
2.10.2インチ液晶モニター :18,000円
3.イナバ物置 :39,000円
4.門扉:110,000円
5.ブロック工事:27,000円
6.電気工事:193,000円
合計:517,000円です。

これを自分でやっていれば、ブロック工事と電気工事で15万円程浮いていたので、
やっぱり大きいですね。




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