いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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妄想の世界
少し前に知人から聞いた情報です。

もし、何かの間違いで購入する事になったら???

天国か破産か???

現実にはありえない、というか勇気が無いので有得ないのですが、
妄想だけでも。。。

それは、ある超有名巨大企業の社宅及び寮の売却のお話です。

【物件】
敷地:約90000㎡(27000坪)
寮 :RC10階建て(414戸)
社宅:RC10階建て(109戸)
竣工は1994(平成6年)年08月
その他、テニスコートやグランド有り
開発費:
土地152億円(評価は24億円程度らしいが)
建物:105億円

販売価格:5億円

立地は、国立大学の隣、またその隣には大規模開発の住宅街、
その大規模開発の住宅街には、小学校(建築中)や
ショッピングモール(開発中)、私鉄の駅(開発中)があり
現在はまだ、開発中なので決して生活が便利では無いか
計画通りに進めばそこそこ快適な住環境になりそう。

そこで妄想の収支計算ですが、
寮の部分は学生用として周辺の学生マンションより若干割安の
30000円/戸、社宅のファミリー用を、これも安めで50000円/戸で
計算すると、
414戸×30000円×12ケ月=149,040,000円
109戸×50000円×12ケ月=65,400,000円
計:214,440,000円
利回り:214,440,000円/50,0000,000円=42.9%

大手ゼネコンが建築した豪華RCマンションが市場より安めの価格設定で
表面利回り42.9%です。

その価格で入居率50%でも表面利回り20%以上

妄想しすぎてクラクラしそう~

ただ、現実を考えると、維持管理に年間幾ら掛かるか?
募集してから、家賃収入が始まるまでの融資返済は?
大学の隣なので、ある程度の学生の入居が見込めるが、
4~5000人の学校で何人の学生が入るか?
当然近隣の学生マンションは価格を下げて競争激化になるので
どこまでの家賃低下で入居が見込めるか?
固定資産時は幾らになるか?
現在の土地の評価は24億円、建物が当初105億円なので
固定資産税は?・・・考えただけでも恐ろしい!

超巨大企業の社宅は実際に中を見た事はありませんが
ネットで見てみるとかなり豪華らしいので、
妄想するには十分過ぎるほどのネタでした。

最後に、どんな物件か見てみたい方は
↓を!
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写真が無いのが残念ですが
先日、新築戸建ての内覧会2ケ所に行って来ました。

2ケ所共地元の建築家がデザインし、地元の工務店が施工した建物です。

しかし、1ヶ所は郊外の住宅地の建替えで狭い土地に無理やりデザイナーズハウスを
建てたような感じです。
残念ながら、こちらは『これは!』という間取りも設備も無く
無難?に奇抜な間取りでまとめたような物件です。
私のような凡人では、地元のローコスト住宅メーカーが建てた
物件の方が最新の設備が採用されており、万人向けの間取りで
使い勝手が良いように思います。

そしてもう一方は海辺のリゾート地の隣のロケーションの良い
広い敷地のメルヘンチック?ファンタスティック?な建物です。
こちらは、エステティックサロンを経営されている女性の方が
施主との事で、今まで、映画の中でしか見たことが無いような
メルヘンチックな建物です。
こちらは、先の戸建てと違い私の予想の外だったので
是非写真に収めたかったのですが、建築家の方から
写真はNGとの事で、記憶の中だけに収めておきます。

イメージ的には、
この建物をもう少し豪華にメルヘンチックにしたような感じです。
価格を聞くと建坪40坪で70万円/坪程度との事。
セキスイやダイワ等と同等なので、この建物だとそんなに高く感じません。

しかしこの物件、あまりにもメルヘンチック過ぎて賃貸の参考には
なりそうもありません。

私的には乙女チックと言われようが、少女趣味と言われようが
一度一週間程度住んで見たい物件でした。


別世界
昨日、地元の新築賃貸マンションの内覧会に参加させて頂きました。

まず感じたのは、『こんな所に住める方もいるんだ~!』

前から地元では類を見ない高級マンションだと聞いていたのですが、
高級マンションというより、HOTEL? いやちょっと違う。
今までに無いタイプのマンションです。

リフォームや、有るか無いか???解らない新築の参考にと思っていたのですが、
あまりにも私の知識とはかけ離れていて参考になる所は殆どありません。
強いて言えば後に記載する壁面の棚ぐらいです。

この建物のオーナーは従来のマンションとは競合しないように、
建物も家賃も考慮をしてくれているとの事です。

以下に建物一部を参考?に
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内覧会
先週はアップ出来ませんでしたが、先週末と今週の2週続けて内覧会がありましたのでその様子を。

先週は自宅近くのRCマンションの内覧会と木造戸建ての内覧会、そして今週はRマンションと木造アパートの内覧会でした。
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あまりにも厳しい現実
最近不本意?ながら本業が忙しくて、殆ど不動産関係の活動が出来ていません。

ですので、少し前の内容ですが。。。

先日不動産屋から中古物件のFAXが送られて来ました。
ハウスメーカーの築浅物件です。

土地 :228坪
建物 :築9年の軽量鉄骨
部屋数:2DK×8戸
価格 :4000万円
満室時表面利回り:15%ちょっと。

この数字だけを見れば、飛びつきたくなるよな条件なんですが、
立地が厳しいのです。

駅から徒歩10分程度で小学校までは徒歩5分程度と良さそうですが
周辺の道が細く、車の対向がしにくく入り込んでいます。
そしてこの周辺はアパートが乱立しており接道の条件の良い所は
アパートだらけです。
この物件より接道の良い新築でも直ぐに埋まらない程の
飽和状態なので、この物件の客付けは非常に厳しくなります。
客付け業者さんも、『これだけ周辺に物件があれば家賃を
下げても満室は難しいでしょう。』との事。

と言うことで、パスをしたのですが、

これを手放さなければならなくなった大家さんは大変でしょうね。

ハウスメーカーの建物なので、建築費用は売り出し価格の倍以上は
掛かっているでしょう。
それが、アパートを建ててしまった為にたった9年で200坪以上の土地と
一緒に建築費用の半分以下の価格で手放さなければいけなくなって
しまったのです。

これだけ物件が多くなってくれば、今回のように安価な値段で物件を
手放さなければならない人が多くなって来るでしょうね。

他人事では無く、自分が同じ状況に陥らないように注意したいと思います。




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