いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。


あまりピンと来ない『相続』について。
本日、大家さんの大先輩3名とお話をする機会があり、色々とお話を伺いました。

お話を伺ったのは、地元の大地主の方(50代後半?ぐらい)、地元某会社の2代目の経営者で大規模マンション数棟所有(私より1~2歳年上)と、もう一人も会社を経営されている方で所有物件は???の(40代中~後半)の方々、私なんかはちょっと場違いの感もありますが、何でも勉強と背伸びをしながら話を聞いていました。

その話の中で、3人に共通して言えるのは賃貸経営を長期に考えていらっしゃる事。
その長期計画の中には相続の計画も入っており、相続税対策もきちんと検討されているのです。
私のところだと規模が小さいので心配する必要が無いと漠然と思っていましたが、『ひーこさんの所も遅くても20~30年後には相続をする事になるでしょう、そのときだと今のローンは無くなっているので相続税がモロに掛かってきますよ、今からその時の事を考えておかなければ、その時になってから考えても遅いですよ。』って。

そんな事を言われても頭が付いて行けない。
まずは、そのときを無事迎えられるように頑張って
そしてその後の事は、妻に勉強してもらおっと・・・・
スポンサーサイト


契約
先週内覧をした戸建の契約をして来ました。
先週内覧をした後、妻と話して『買い付けを入れようか?』という事になって、
月曜日に買い付けを入れました。
結果、債権者の担当より『多分OKがでるので契約を勧めて下さい』との事で、
本日契約をして来ました。

しかし、数件の抵当件の抹消の手続きがあるので、引渡しは1ヶ月以上掛かるでしょうとの事です。

出来れば今月中にリフォームを完了させて、来月には入居募集を掛けたかったのですが、
引渡しまで1ヶ月以上掛かると年内の入居は難しそう。

ということは、来年の春のシーズンがターゲットになるので、リフォームはやっぱり
ある程度自分でしなければならないのかな。
早く、手は出さずに、口だけ出して済ませられるようになりたいな。


戸建検討
先日チェックして来た戸建の1軒目の内部をチェックして来ました。
結果この物件はお断りをする事に。
理由は、床が腐ってふわふわ、壁もベコベコ、殆どやり直しでかなり修繕費が掛かる事と、そこまでやっても物件が古いので家賃がそんなに見込めず利回りが低い事。(良くて表面で10%程度)です。
立地はかなり良くて魅力的だったのですが、その魅力以上のデメリットだったので
お断りをしました。

その後、先週見逃していた郊外の戸建を見て来ました。
その地域はあまり人気のある地域で無かったので、乗り気では無かったのですが、
物件が新しいのと価格も安価なので見るだけのつもりで。
でも、外から見てみると『割りと良いんでない!』
こんな感じ。岡田戸建て

急遽、中を見たくなり不動産業者の方にたのんで開けてもらいました。
中はそこそこ荒れていましたが、物自体が新しくしっかりしているのでお化粧直しをすればきれいになりそう。
ひょっとして可能性があるのではと思い、帰りに賃貸専門の不動産屋にアドバイスをもらいにいきました。
結果、『売買では人気がもう一つですが、賃貸にはそんなに悪くないですよ』との事。
家賃もそこそこ見込めるので利回りもまずまず。
土地は約30坪で、駐車場も1台しか無く売買を考慮すればもう一つですが、前回と同様出口は収益物件として売り抜けれるのでは。
また、この場所は駅まで徒歩で行けるので駐車場が1台でもそこそこ入居が見込めそうです。

この物件も任買物件で不動産屋が提示している価格は債権者の承認がまだ下りていないとの事で、その結果次第で買い付けを入れる予定です。


光ファイバーアンケート結果
先日行った光ファイバー導入に対してのアンケート結果が出ました。
というより、アンケートの期限がきました。

結果は、『加入したい』、もしくは『加入の検討したい』という方は3軒しか無く結果から言えば、対応を見送らざるを得ません。
個人的な気持ちから言えば3軒の方が加入を希望されてるのであれば、導入を行いたかったのですが、費用対効果を考慮すれば現時点では導入が出来ません。
しかし、未回答が5件ありその方も含め今回申し込む予定は無い方も今後加入を希望されれば極力導入をしていく方向で検討して行くつもりです。

そして、今回のアンケートの結果予想外だったのがインターネットを使用していない方が多かった事です。
私の近辺ではインターネットを使用していない方はほんの数名しかおらず、殆どの方はインターネットを使用しているので今回の結果は本当に予想外でした。
自分の予想以外の方も沢山いらっしゃるという事も考慮して、いろんな情報を取りいれていかないとと教えられたアンケート結果でした。


セミナーに参加
本日、『賃貸住宅の住環境向上セミナー』という無料のセミナーに行って来ました。

テーマは、『耐震改修と地震の知識』と『だいじょうぶですか?あなたのアスベスト対策』という2件のテーマです。
しかし、事情があり後半のアスベスト対策のセミナーは聞く事が出来ず、『耐震改修と地震の知識』のみの参加となりました。

内容は、地震が発生する可能性やその際の被害また、その対応方法で、賃貸住宅だからという内容ではなく、賃貸住宅や自宅等を含めた木造住宅全般的な内容でした。
最近戸建の賃貸を増やしつつあるので、耐震に対しては気にしていたものの、それを再認識させられたセミナーでした。

今、検討している極古の戸建もその辺を十分チェックして行きたいと思います。


戸建散策
私の住んでいる町では週末になると、新築や中古物件の新聞のチラシが5~8枚程入ります。

いつものようにチェックしていると気になる物件が8軒程あり、早速資料を取り寄せました。
その中で良さそうなのが4軒あり早速見に行く事に。

見てきた結果ですが、検討したいと思うのが2軒ありました。

1軒目ですが、
私の住んでいる町の中心地に程近い住宅街で生活にはとっても便利な立地です。土地は30坪と少し狭く再販を考えた場合不利になるのですが、駐車場も2台あり賃貸には持って来いです。
しかし、築30年と極古なので修繕にかなり費用が掛かります。
2.中迫01

購入した物件では無いので写真は少しぼけていますが。
1.屋根瓦がセメント瓦で痛みが激しいので葺き替えが必要:費用100~120万円ぐらい。
2.ベランダの柱が腐っており、ベランダの付け替えが必要:費用100万円ぐらい。
3.中を見ていなで中のリフォームは???ですが、家財道具は全て残っているみたい。(任買物件かな?)処分費用は?
その辺の費用を考慮しると売り出し価格の6割ぐらいで無いと買えません。
ダメ元で指値してみようかと思案中です。

もう一軒は、県庁所在地の郊外の住宅街で、山の中腹にある物件です。
この物件も築30年と極古ですが、こちらは鉄筋でフルリフォーム済みで高級感があり建物自体は魅力的です。
六十谷01

しかし、山の中腹という立地と駐車場が1台分しかないのでちょっときついかな。


久しぶりの肉体労働
昨日と今日の2日間、妻と一緒に一棟目のアパートのペンキ塗りと防草シート張りに行って来ました。
屋根とベランダ部のペンキはこのアパートを購入した4年前に業者に塗り直してもらったのですが、これが、『安かろ悪かろ』の典型みたいなもので、施工して頂いてから一週間程で錆びが浮いてくる始末、その後手直しをしながらなんとかだましだましやって来ました。
大規模修繕もそろそろしなければと考えていますが、あまりにも酷いので錆びの目立つ所だけでもと思い、階段とベランダ部を塗ってきました。
さびの酷い所はケレン掛けし『パワーテック』を防錆材として塗布し、その後ペンキ塗り、大規模修繕までの暫定処置の為 多少手抜きをして2人で半日仕事。
ペイント02

ペイント01


建物の裏側のスペースが荒れ放題、たまに妻が草引きを行いに行っているのですが、すぐに草がぼうぼう、隣のマンションよりごみを捨てられるので、こちらも何とかならないものかと思案した結果、ペッペさんに教わった防草シートを敷く事に。
防草シートを敷いた上に砂利(本当は玉砂利にしたかったのですが、予算の関係と建物の裏で目立たない場所なのでバラスに使用)をまいて見た目を良くしてみました。
防草シート02

防草シート01

これで多少ましになったでしょう。

費用は、ペンキ塗りは防錆塗料、ペンキ共以前の残りだったので今回は刷毛の約300円。
防草シートは、防草シート2100円(50CM×20m)、砂利2500円(約40KG×10袋)の計4600円。
肉体労働の費用はプライスレス。


光ファイバー導入?
先日から、光ファイバー導入の検討を行っています。

この4月に竣工したアパートにNTTのBフレッツを申し込んだのが昨年の12月。しかし未だに対応出来ていません。まだ、何時になるか明確な回答さえもらえない状態です。
戸建の場合、この近辺では13ヶ月待ちだそうです。
(NTTさん、もう少し考えて欲しいもんです。)

現在入居者さんは、個別にホームタイプの光ファイバーを導入されたり、ADSLを導入されたりしています。

そんな状態で、あるインターネットメーカーに確認すると、そのメーカーさんもNTTの光ファイバーの回線を使用するのですが、今まで多くの導入の実績がある為、NTTの光ファイバーの工事も2ヶ月以内で対応出来るでしょうとの事です。
そのメーカーさんは何種類かのサービスがあるのですが、一番良いと思われるのが、全戸分大家との契約で入居者に請求するかしないかは大家さんの判断次第というタイプです。
基本的には入居者持ちにしたいのですが、使用されない方の分はこちらで費用を負担しなければなりません。

1戸当りにすればそんなに高い金額ではないのですが、数が多くなると収益を圧迫して来るので、ちょっと厳しくなります。

そこで、入居者にアンケートを取ることにしました。
アンケートの内容は
1.インターネットを利用しているか?
2.インターネットを利用している場合は回線は何を使用しているか?
3.プロバイダーは?
4.今回光ファイバーを導入すれば申し込むか?
以上の4項目です。
(本アンケートは、インターネットメーカーが雛形を作っておりそれをこちらに合うようにアレンジしたものです。)

アンケートは土曜日に配布してきたのですが、本日1通だけ回答が来ました。後何通戻ってくるか楽しみです。

また、アンケートを配布して来た帰りに一番各付けをしてくれている不動産屋に光ファイバー導入の相談をしてきました。
不動産屋曰く『ひーこさんのアパートは田舎なんで、そんなに光ファイバーにこだわる人は少ないですよ。もう少し町なら必要性も高くなりますが、今の所は満室だし わざわざ費用を掛けて収益を圧迫する必要は無いでしょう。』との事。
個人的には導入して、入居者に少しでも快適に住んでもらえるようにしたいのですが。そうすることにより、少しでも長く住んで頂ければメリットにもなるし。。。

という事で、入居者さんの希望次第という事になりました。


来るはずの無い税金が。
この4月に竣工したアパートの土地の不動産取得税の通知が来ました。

以前、市役所から建物の評価をするので立ち会った後、市役所の方より
『土地の取得税も減税になると思いますよ。』とのアドバイスを頂、
県税事務所に減税の手続を行いに行きました。
その際も、窓口の方は『今回の場合は減税措置で課税はされません。』と言っていたのに。

早速事務所に電話で確認すると、『ひーこさんの所は減税措置があるので、課税されませんよ。』って、『でも○○万円不動産取得税を課税しますよ!って通知が来てるんですが。』と問い詰めると『課税されない事になっているんですがね~、』と事務手続きのミスを詫びることも無く、他の人がやった事なので解らない様子。
それ以上話をしていても仕方が無いので、それで電話を切りましたが。

以前は市役所の手違いがあり、1軒目のアパート際は建物の評価がもれておりこちらから指摘して初めて気が付くというお粗末さ。

役所関係はミスをするものだと思いながら接しなければとつくずく思いました。
土地や建物の評価額や課税額も本当にあっているかを疑って掛かる必要がありそうです。





Copyright © いつかきっと・・・ いや、今をもっと. all rights reserved.

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。