いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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ボヤ騒ぎ!
本日、妻が新築アパート(もう竣工より半年以上経つので新築はおかしいので『田舎のアパート』と命名しよう。)に行った時の事。

2Fの外廊下にピンクの粉が散乱している。
良く見るとある部屋の玄関周りが特にひどく、ピンと来た妻が消火器を確認すると、やっぱり使った形跡がある。

その、部屋の住人にTELすると、電話に出るなり『すみません。こちらから今日電話するつもりだったんですが。。。』との事。
詳しく話を伺うと、天ぷらをしていてちょっと目を離した間にフライパンから炎が出ていて、慌てて消火器で火を消したそうです。
設置していた消化器は10型だったので、部屋の内外消化器の薬剤だらけ。
入居者の方は掃除してから連絡する予定で必死に掃除をしていたとの事。
部屋の中を確認すると、焦げた跡は無く消化器の薬剤がクロスに付着した程度、大事ならずにホントに良かった。

大学の時、お世話になった方の家が天ぷらの火災で全焼しお子さんとお母様が亡くなられました。
人事では無く、火の扱いには十分注意したいものです。
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リフォーム開始
この22日に戸建の決済が済みました。

当日は仕事を休めなかったので(サラリーマンの辛い所)妻一人で決済をして来たのですが、特に何事も無く完了。
前日までは、『会社休んで~、私に任しといたらどうなっても知らんで~』という妻に、『yukaさんも、一人で決済してんのに大丈夫。別に取って喰われる訳でもないし。。。』と言いくるめて一人で決済をして来てもらいました。
これで、これからは何時でもお任せが出来るので気が楽です。

リフォームはこれからですのでまだ入居募集は行っていませんが、入居の問い合わせが2組入っています。
1組はいつもお世話になっている客付け専門の不動産屋さんのお客さん。
本物件を購入するに当たって賃貸の需要や家賃の相談をさせて頂いた不動産屋さんです。
『ひーこさん、前言っていた戸建まだですか~?その地域で戸建を探しているお客さんがいるので案内したいのですが。』との事。
もう1組は、いつも火災保険を掛けている保険屋さんの社員の方。
今回も保険をお願いした所、『ひーこさん、今回もこの物件を賃貸に回すのですか?実はうちの社員がこの地域で借家を探しているので、良かったら貸してあげて貰えませんか?』との事。
いつもお世話になっている保険屋さんなので、こちらを優先して不動産屋さんのお客さんにはこちらの結果を待って頂いています。

ただ、当初の予定では来春のシーズンまでにリフォームを完了させればええかと、休みの日にのんびりをリフォームをするつもりだったのですが、検討頂いているお客さんは、出来るだけ早く入居したいとの事で、のんびりしていられなくなってしまいました。

と言う事で、一昨日からリフォーム開始。
一昨日は、リフォーム業者との打ち合わせとキッチンの美装。
グリルは汚れ放題だったので、妻がクリーニングをしていましたがあまりにも汚すぎて再使用は出来そうもありません。
結局交換する事に。(ガス屋さんお願い。。。)

本日は、2Fのクローゼットのドアの動きが悪かったので修理をしましたが・・・・出来ません。
ドアは吊りタイプのドアで、ドアの枠が下がって来ており動きが悪くなっていました。
ドアの長さを5mmほど切断し、取り付け部を加工して何とか動きがスムースになったのですが、10分もすと段々と動きが悪くなってくるでは無いですか。
良く見ると、ドア枠の上側が撓んで天井より5㎜ぐらい下がっている。天井にねじで固定しようとしても天井裏に固定出来そうな柱が見当たりません。
補強出来ないかと屋根裏にもぐり込んだのですが、足を掛けた柱が『ボキ!』完全に折れてしまったのでは無さそうですが、やばそうなので撤収。仕方なくリフォーム屋さんに一度見てもらう事に。
朝8時から14時まで掛けて調整したのが無駄に。(トホホ)

明日は窓枠のペンキとクーラーの取り外し(3台)、各水周りのパッキンの交換等等。

当分リフォーム漬けです。


香川でタジタジ。。。
いくら、笑えるお土産だと言っても。
ぺっぺさん、やりすぎだよ~
タコ

でもこうなって。
たこ02

ご馳走さまでした。

高速バスでカキを発泡スチロールの箱にいれて持ってくるyukaさんを
想像すると。。。
みやげ


「ふくこ」と「まつこ」で感動した後は、
これ
うどん02

やっぱり本場は違うね。

その他にも、うっちゃんをはじめ、『三田さん』や、『ゆっちん』など
濃い方ばかりで気の弱い私などは たじたじ。

でも楽しい一日でした。
みなさん、ありがとうございました。



新築アパート
今日新聞のチラシに新築アパートの内覧会のチラシが入っていました。

地元の戸建メーカーが建てたアパートです。
木造ですが、本体価格が25万円/坪で建てられるとの事です。

東アパート


と言う事は、20坪(66㎡)の2~3LDKが500万円、その他に、上下水設備や外構工事などが必要となりますが、家賃と土地代が会えば十分土地込みでも採算が合ってしまいます。

という事は、腐った中古でも表面で10%の利回りで出回っているの時なので、こんなチラシがでると競合物件が増えてしまいそうです。
それでなくても、セ○スイや、ダ○ワ、○東建託、やレオパ○ス等の大手メーカーの建物がこれでもかってぐらいに建っているのに。

いったいどこまで増えるんでしょうね。


セミナーに参加して
今日、ラジオNIKKEI主催の不動産セミナーに行って来ました。

講師は、『逢坂 ユリ』さんと『幸田 昌則』さんのお二人、
そしてセミナーの後『沢 孝史』さんと『中谷 ノボル』さんを加えて4人でのパネルディスカッション。

セミナーも良かったのですが、その後のパネルディスカッションも良く
4名それぞれの考え方があり、興味深く聞かせて頂きました。

皆さんが言われていた事が、これからはますます地域格差が広がってくるだろうとの事。
その辺を考慮しての資産の組み替えも検討して行く必要があるとの事です。
しかし、郊外の地域でも他の物件と差別化をして競争力を付ければ勝ち残っていく事は
可能だろうとの事です。

今言われ始めた事ではありませんが、実績の出している方やデータで説明されると
もっと真剣に考えて行かないといけないと思いますね。

ただ、田舎だと都会のようには行きませんので、田舎なりに地域性を考え、競争力をつけるにはどうすれば良いかを考えて行きたいと思います。


繰上げ返済の効果
会社の休み時間にインターネットを見ていると、繰上げ返済の記事が載っていました。(仕事中じゃないですよ。)
All Aboutの『効果絶大!?繰り上げ返済』って記事なんですが、

休み時間の短い時間だったので、さらっと読み流したのですが、その中の一文に
『300万円の繰上げ返済によって、軽減効果が例えば180万円ある場合、300万円の投資で180万円の収益が上がった……と同じ考えになります。今の時代、300万円の投資で180万円もの収益(利回り約60%)を上げることは不可能に近いですね。しかし、繰り上げ返済では、通常の投資では考えられないほどの効果(利回り)を生み出します。』ってあるじゃないですか。

最近、融資の金利上昇に備えてキャッシュフローを上げるべくせっせと、戸建を増やしてきたのに、繰上げ返済で利回り60%相当になるなんて・・・

その後、仕事が手に付かず、早く帰って再確認しなければと、定時速攻で帰宅してローンの返済シュミレーションで検証をして見ました。

すると、やっぱり条件によっては利回り60%程度になるのです。

今契約している戸建と、検討中の戸建をキャンセルして、手付けを破棄してでもその分を繰り上げ返済に回した方がメリットあるんじゃないかと真剣に考えましたが・・・、何か引っ掛る。
繰上げ返済で『利回り60%』と中古戸建の『利回り10%』、本当に繰上げ返済で『利回り60%』の
方がええんやろか?
上記の300万円の繰上げ返済の場合、金利の減額分が180万円、
しかし、300万円の利回り10%の戸建を買うと、10年後には300万円、20年後には600万円(税金や空室など細かい事はおいといて)、
そう、繰上げ返済は金利の減額が1回あるだけに対して、家賃収入は毎年継続して入ってくるので、期間によっては利回り100%にも200%にもなるんです。
簡単な事ですが、一度勘違いすると気が付くまで時間が掛かりあせってしまいます。
何事ももっと慎重にならなければ。

でも、この記事で気が付いたのは、繰上げ返済でも、『期間短縮型』 『返済額軽減型』とでは、金利の減額が倍程も差がでるんですね。
常識なのかも解りませんが、ある程度キャッシュフローが貯まってくれば、繰上げ返済も考えて行きたいですね。


甘い誘惑が。。。
この前契約した戸建ての決済がこの22日にせまっています。

にも関わらず、今回仲介してくれた業者さんより別の物件の紹介がありました。

その物件も任買物件で、今の持ち主の方は出来れば手放した後も、
賃貸としてそのまま住み続けたいとの事。

この業者さんの話によれば、任買で手放してそのまま賃貸として
住み続けるパターンも割りと有るらしいのです。
そのような入居者は今のところから追い出されると次のアパートが決まりにくいので、
滞納は殆どないそうです。

しかし、一度手を上げた方なので滞納が少ないといってもやっぱり心配ですし、
家賃保障会社も使えないかも、と多少リスクはあります。
(その方に住んでてもらう必要はありませんが。)

ただ、場所的には割りと良い地域で 駐車場も2台(1台は軽専用ですが)分あるので
今の方が出られても割と決まり安いと思うので魅力的です。

一番の問題は、今回の決済で資金を殆ど使ってしまうのでお金が無い!

業者さんには、次の物件は当分無理と言っていたのに、こんな話を持ってくるから
考えてしまうやん。

今晩、また寝られそうも無いわ。。。




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