いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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今年を振返って
今年も今日で終わり、明日からまた新しい年の始まりです。

今年最後の日に一年を振返ってみます。
今年は私にとって激動の一年でした。

この4月に2棟目のアパートの竣工がありました。
着工が遅れたので4月のシーズンに間に合うか?と
気をもみましたが何とか間に合って竣工1ヶ月で満室になりました。

それと時期を同じくして本業の転職、
不動産投資を始めていたので転職に対しては、気分的には楽に転職
出来たのですが、新しい職が決まるまで妻は気が気でなかったみたいです。

4月に地元大家さんの協会に入会。
入会されている方の大半は年配の方で(私の父の年代の方が多いですね。)何十年も大家業をして来ている人達です。大地主だったり会社の社長さんだったりと今までならお会いする事が無いような人ばかりです。色々教えられます。

4月末に始めての戸建を購入。
本職を辞めたのと同時期だったので、リフォームは出来るだけ自分でやりました。と言っても、クロスや外壁塗装は結局業者にお願いしましたが。

7月末に2軒目の戸建購入。
こちらはリフォーム済だったので殆ど手を掛ける事が無かったので楽でした。条件が良ければこんなのが一番すね。

そして12月、3軒目の戸建購入。
こちらは、募集前から知り合いの紹介で入居が決定していたのですが、入居後一日で退去という最短記録を樹立。
年内に不動産屋にチラシをまいたので、年明けからが楽しみです。

そして、今年も色々な方にお会い出来刺激を頂きました。
普段は不動産関係の話が出来ないのでみなさんとお会いして色々と話が出来るのが楽しみです。

私にとっては激動の充実した楽しい一年でしたが来年もさらに楽しい一年にしたいと思います。

最後に、本ブログに遊びに来て下さったみなさん、本当にありがとうございました。
来年もよろしくお願い致します。

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公売入札?
先日のブログは本当は公売に入札する予定を書くつもりでしたが、
思わぬ入居キャンセルの連絡で書く内容が変わってしまいました。

という事で、今回は公売の入札に付いてです。

入札する予定だったのは近隣の市の戸建です。
『予定だった』という事は、結局入札を断念したのです。

この物件は10月ぐらいに不動産屋から公売で良さそうな物件が出るのでどうか
との連絡があり、チェックをしていた物件です。
その時は、同時期に任買の話があったのでそちらを買ったので公売の方は見送りました。
しかし、何故かその物件に入札が無く見積もり価格を下げて最出展されていました。
価格も安くなりひょっとしたら面白いかもと再検討を始めたのです。

インターネットで内部の写真がアップされており、写真を見る限りはそんなに悪くありません。
外部は前回チェックしてるので外壁の再塗装は必要なものの、程度はそれなりです。
入札すべく、妻に手続きを市役所に確認してもらうと内部を見ることが出来るとの事で、
本日内部を見させていただきました。

『白蟻のパラダイス!』
妻が市役所の方に電話で確認した時は『白蟻は無さそうですよ!』との
事でしたが、至るところ白蟻だらけ!
玄関のドア枠、玄関の床、各部屋の窓枠、洗面のドア、LDKの敷居、書いたら限がありません。
CASHFLOW101さんのブログで、「古い物件は、必ずたたみをはがして、床が朽ちていないか検査すること。天井や床を覗ける穴があったら、必ずのぞいて、使用されている木材をチェックすること。時として、廃材を使用している場合がある」
との事だったので、タタミをめくるつもりだったのですが、それ以前で断念。
中に入っているだけで体が痒くなってきそうです。

中をチェックしている時に、隣のおじさんが来て色々教えてくれました。
ここは田んぼを造成した所で湿気が激しい事、白蟻が湧いている事、持ち主が数名代わりみんな破産をしてゲンが悪い事。
この物件も公売になる前に、近隣の家に買ってくれないかと打診があったのですが、上記の理由でみんな手を出さなかったそうです。
そして公売になり、数名中を見に来ていたが結局誰も入札しなかったみたいです。

インターネットの写真では、そんな細かい所までアップしていないので中をチェックできなければ分からない内容です。
今回中をチェック出来たので事前に分かりましたが、これが競売等でチェックできなかったらと思うとぞっとします。

そういえば、以前アパートを建てた不動産屋にある個人の方から『競売で戸建を落札したが、思ったより程度が酷いので買い取って欲しい』と依頼があったが、その不動産屋も程度が悪すぎて値段が付けられないと断ったとの話を思い出しました。
今回、中をチェック出来なかったらきっと入札をしており、もし落札なんかしていたらと思うと・・・

しかし、中をチェック出来ず白蟻が解らなければ、みんな入札するのでうちは落札できないでしょうけど。

公売も競売も入札の際は調査を徹底的にしなければいけませんね。


新記録達成!
本日、先日購入した戸建の入居者より入居キャンセルの連絡がありました。
契約では、12/16からの賃貸契約なので1日での退去となります。
今までは4月中入居、5末退去の1月半が最短でしたが、大幅な記録更新です。
(ちっとも嬉しくありませんが。)

先週リフォーム中にご家族で下見に来られ、お子さん達は『私はこの部屋』、『僕はここが良い』、『インターネットはここから引けるね』等楽しそうに話していましたので残念です。
その方が本日手土産を持ってお詫びに来てくれました。詳細は立ち入った事なので聞きませんでしたが、本人は引越ししたいが事情により引越しが出来なくなったみたいで、本当に申し訳なさそうに謝られたので、逆にこちらが恐縮してしまいました。


契約書を作成して頂いた不動産会社の人は、入居者の方には『契約が終わっており、退去という形になりますので敷引き分は戻って来ませんよ!』と言ってくれており、その方も納得してくれています。
しかし、実質入居もされていませんので、不動産屋に支払った契約書作成費用の家賃の1ケ月分と、募集が出来なかった1月分の家賃だけは入居者に負担頂きそれ以外はお返しする予定です。

始めは、来年の春の入居のシーズンまでに決まれば良いかと思っていたので、振り出しに戻っただけなので、また頑張って不動産屋周りをしてきます。

本当は今日別の内容を書く予定だったのですが、そちらの方は別の機会に。


大家さん適性チャート
先日面白い物を見つけたのでアップします。
暇なときにでもやってみて下さい。

画像をクリックすると別画面で質問が立ち上がります。
文字が小さくて読めない場合は、「通常のサイズに伸ばす」で
画像を引き伸ばすか、画像をダウンロードしてビュアーソフトで
見て下さい。

質問チャート


結果は[READ MORE] をクリック。
つづきを表示


リフォームの写真
本日、リフォームの写真を撮ってきたのでアップします。
しかし、改めて振り返ると今回はなんて事していないな~。

○エアコンの取外し。(3ケ部屋)
 この部屋だけクロスがきれいだったので張替えはなし。
エアコン跡

○クローゼット枠の補強。
 ドアを開けなければ分からないのですが。
クローゼット補強

○フロのコーキング
 クラック部には防水材(パワーテック)を染込ませ、各コーナー部にはシーラントを。
コーキング

○ドアストッパーの取付(2ケ所)
 こんなのが100円均一なんて、土台とネジの方が高いのです。
ドアストッパー

○フローリングの補修
露で痛んだ箇所のみ二スで補修を、やっぱり目立ちますね。
フローリング二ス

○窓枠の補修(6窓)
こちらも露で痛んだ窓枠に二スで補修を、まあ こんなもんでしょ!
窓枠1

窓枠2

○エアコン配線のモール
元々の線がちょっと短めなので。。。
モール1

モール2

○TVインターフォン
見た目は・・・ですが、外のインターフォンの位置が低いので、訪問者の顔が見えない。
モニターフォン1

モニターフォン2

○障子の交換(2窓)
おかあちゃん、ご苦労様でした。
障子

○キッチンの美装
あまりアップしたくないのですが。
リフォーム前

大分綺麗でしょ。(家もこれぐらい綺麗だったら。。。)
キッチン美装


*********************************************************************************

話は変わって、ドアクローザーの交換の件ですが。
本日交換に行って来ました。
案の定、素直に行かずに、

1.ドアクローザーの形式違い。
 (ストッパー付きのつもりだったのが、ストッパーなしだったので後日部品交換のはめに。)

2.ステーの取付ネジの指定位置に補強があり、ネジが立てらね無い。仕方無く10㎜程ずらせて無理やりつけましたが、気が付いたのが穴を開けた後だったので、使われない穴が4箇所ぽっかりと。目立たんから許してね。

3.勝手口用も交換する予定で2個用意していましたが、勝手口は使っていないので、交換しなくてもかまいませんとの事。
なんか、勝手口のドアクローザーを交換されるのを嫌がっているようだったのであまり強くは言いませんでしたが、なんかちょっと気になります。

後、トイレの寒冷地用の切り替えのスイッチですが、見せて貰うとボタンスイッチが付いていました。
それを押すと、本当にチョロチョロと水が流れるんですが、なんで溢れたかは?です。
溢れるんじゃ寒冷地でも使えない筈なのでやっぱりどっかおかしいはず。一度メーカーに聞いてみよう。


トイレから水が溢れてる!
ブログの間が空いてしまったので本日は2本立てで。

昨日夕食後、ビールを飲んで程酔い気分の所に戸建に入居頂いている方からTELが。

『トイレの水が止まらずに便器から溢れているんですが、どうしましょ!』との事。

酔いも吹っ飛び 飛んで行きました。

しかし、見せて貰うと溢れた跡はあるのですが、水はちゃんと止っており溢れるような気配は無し。
便器のタンクの蓋の動きも悪くなく、引っ掛る様でもなく再現しないので結局原因が解らず。
そのまま様子を見て頂く事に。

すると今朝 早速電話が。
『今朝から水が止まらないのですが~』
私は仕事中で、仕方なく妻が水道屋にお願いして見てもらうことに。

原因は、本便器は寒冷地対応の仕様で、寒冷地の場合凍結防止の為に水が少しずつ流れるようになっているらしく、今回はその切り替えが寒冷地仕様になっていた為、気温が一定温度より下がった時に水が流れ出した為でした。

自分で買って来て自分で取り付けた便器なのに知らなかった・・・・
入居者さん失礼しました。。。

ものはついでにと、『玄関のドアクローザーから油が漏れて殆ど効かなくなって来ているんですが。。。』 『別に不自由していないのでかまいませんが』って。
『かまいませんが』って言われても、その状況で『それじゃそのまま我慢しておいて下さい』って言える訳もなく、『近々交換させて頂きます。』って言ってしまいました。

という事で、今日オークションでドアクローザーを2個落札しました。
2個というのは勝手口用も多分そろそろ寿命と思われるので、勝手口の分です。

ドアクローザーは色々種類があるので多分使えるとおもうのですが、
本当に付くかちょっと心配。


少し間が空いてしまいました。
先週から、戸建のリフォームが始まっていますが、今回は時間があまり取れないので
殆ど業者にお願いしています。

自分達で行う内容は、
1.美装。
 これが大変。まだ築10年ちょっとなのにこの汚さは何!
 以前の持ち主はきっと掃除って知らないんでしょうね!
 おかあちゃん。頑張って!

2.水周りのパッキン交換
 シングルレバー用のパッキン交換に初めてチャレンジ。
 方法が分からずに四苦八苦しながら何とか分解し、付いていたパッキンをもって
 ホームセンターに、でもシングルレバー用のパッキンはホームセンターに無くて取り寄せに。
 今度の休みまで入荷が間に合うか?
 
3.エアコン3台の取り外し。
 3台中1台だけまだ使えそうでしたが、もう10年ちょっと前の製品だったので全て取り外しました。
 処分費用が・・・・と思っていましたが、外したエアコンを家の前において置くと、廃品回収の方が
 『このエアコン貰って行ってもいいですか?』って、タダで引き取ってくれるなら喜んで。
 因みに今後の事もあるので連絡先を聞いておきました。

4.クローゼットドア枠の補強
 前回の記事で書きましたが、吊りドアの為、枠が下がって来たので、調整が出来ず。
 結局中央部を柱で支える事に。ドアを閉めてしまえば見えないからエエ事にしよ!

5.窓枠のニス塗り
 窓枠が露で痛んでおり、一部ニスが剥がれていましたので、上からカラー二スを塗りました。
 剥げた所は解りますが、塗らんよりまし? 

6.フローリングのニス塗り(痛んでいる所のみ)
 こちらも、窓の露でフローリングが痛んでおり、窓枠と同様に二スを塗ってやりました。
 入居者さん我慢してね。

7.浴室のシーリング
 浴室はユニットバスでは無いのでコーナー部の目地にクラックや剥がれが、
 目地をやり直そうと思っていたのですが、面倒くさくなったのでコーキングに変更。
 ま、こんなもんでしょ。

8.玄関ドアのシリンダー交換
 このドアはWロックになっていたので、シリンダーを2個交換する事に。
 今回の鍵も前回と同様番号が無ければスペアが出来ないタイプにしたので、めちゃ高かった
 のですが次回の入れ替えの際交換がいらないから次は安く付くかな?

9.モールの取り付け。
 この家はエアコンの電源ケーブルを後から追加しているので、洗面所の壁に裸の電線が。
 クロスを張替えたついでにモールで隠してみました。

10.カーテンレールの取付け。
 何故か?1ケ所だけカーテンレールが無くて一番安いおしゃれな?
 レールを買って付けて置きました。

11.障子の張替。
 これは家の障子で練習をした妻の得意とするところ。
 大したもんです。

12.ふろーりんぐのワックス掛け。
 この前の残りを妻がせっせと塗ってくれました。
 ぱっと見はきれいになりました。

13.TVインターフォンの取り付け。
 外のカメラの取り付け位置が低くて顔が見えない!
 子供専用ということで。。。

等等です。

ちなみに、業者にお願いする内容は、
1.クロスの張替。
 今回始めての業者にお願いしたのですが、下地処理が今一でもう一つの出来。
 安かったのでお願いしたのですが、今度はよっぽどの事が無ければお願いしたくないですね。

2.ふすまの張替。
 値段も、仕上がりも特に言うことなし。(可もなく不可もなく)

3.たたみの表替え。
 ちょっと割り高。リフォーム屋曰く『戸建用の高級な畳なので本当はもっとするんですが、
 今後もお付き合いしたいので安くしてもらってます。』
 今後あるかな?

4.外壁塗装。
 予算がオーバーしているので、かなり厳しい値段に。
 ちょっと値切り過ぎたので手抜きをされないか心配。
 来週始めから施工が始まります。
 今回は仕事なので見張る事が出来ません。
 妻にチェックしてもらっておきます。

5.屋根の塗装。
 外壁と同じ業者さん。
 職人さんに差し入れをして丁寧にして貰えないかな~

6.太陽温水器の取り外し。
 まだまだ使えそうですが、良く屋根の上で噴水になっているのを見るので
 もったいないけど撤去する事に。撤去費用ももったいない!

7.給湯器、ガスコンロの交換
 ガス屋さん、ありがとう。
 ガスコンロまで交換してくれたのは貴方の所が始めて。
 今後もよろしくね。

8.浴室ドア枠の交換
 水が回って木が腐ってしまっていたので枠ごと交換する羽目に。
 でも仕事が雑!プロならもっときれいに仕上げてよ!

9.白蟻駆除
 まだ建物には白蟻は回っていませんでしたが、念のため白蟻駆除の
 薬をまいてもらいました。
 これで安心ですが、でも高い。

等等。

写真を殆ど撮っていなかったので、今度の休みに撮ってきてアップしますね。

今回も前回同様、外壁及び屋根の塗装の費用が大きく大幅に予算オーバー。
今度は手の掛からないのが良いな。




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