いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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入居申込み
昨年末に取得した戸建てに入居申込みがありました。
これで、やっと満室です。

しかし、喜んでばかりいられません。
医大近くのアパートに今年卒業予定?の方が2人いらっしゃいます。
順調に行けば今春卒業のはずなので、そちらの募集の準備もはじめなければなりません。

このアパートは管理をしてもらっていますので、管理会社に卒業予定の方が2人いるので斡旋の準備をしておいて貰うように伝えていますが、
この管理会社は管理物件が多く融通が利かないようなので、客付けが若干心配です。
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光ファイバーの導入が・・・
一昨年の末に導入申請をしていたBフレッツ(光ファイバー)がまだ導入されておらず、昨日フォローをすると信じられない回答が・・・

昨年4月に竣工したアパートに光ファイバーを導入する為、一昨年末に『NT○マーケティングアクト』という会社に2006年4月にアパートが完成するので、導入をして欲しいとの申請をしていました。
その際、『工事出来る日程は約束出来ませんが、出来るだけ早く工事できるようにがんばります。』との事で、口約束で御願いをしていました。
この時書面で契約していなかったのは、この業者さんに別の物件に光ファイバーの導入を御願いした際も、工事の予定日が決まってから書面での契約になったので、今回もその予定だったからです。

そして、一向に工事が始まらないので定期的にフォローをしていましたが、その都度『工事を急ぐようにNT○には急かせているのですが、未だ予定が立っていません。出来るだけ早くできるようにがんばります。』の繰り返しです。

そして、年が明けて昨日フォローをすると、『昨年末に5戸以上の契約が取れなければ導入出来なくなりました。ひーこさんの所も5戸以上の契約が必要です。』との回答が。
1年以上前に口頭とはいえ正式に申請をしていて、業者の都合で1年以上も待たされた挙句、基準が変わったので5戸以上契約をするように。との事。
今まで導入費用をNT○負担で、契約者数が伸びずに導入費用の償却が出来なくなって来ていると聞いた事があり、導入の基準の見直しは致し方の無い事と思いますが、1年以上前に申し込んでいる案件に対して適用するのはおかしいのではと、再検討を要望しました。

今月中に上司を検討をして来月始めに結果を持って来るとの事なので、
どのような結果が出るか楽しみです。


水漏れが・・・
更新の間隔がかなり空いてしまいました。
遊びに来ていただいた方々すみませんでした。

本業での慣れない出張と、FXの会社選びでこっちがお留守になってしまいました。

ということで、前回のブログの続きから。

今年の初めに見てきた物件は結局お流れに。
①家の近くの会社を購入し賃貸アパートにリノベするのが一番期待していたのですが、本物件は結局売れていたのです。
妻と図面を見ながら『ここをこうして、ここに階段を追加して・・・』と遊んでいたのですが。

②主要駅近くの店舗と1Kの鉄骨5階建は、結局駐車場がネックとなり断念。
本物件の隣の極古の建物も売りに出されていたので、こちらも一緒に購入して建物を壊して駐車場にすればとも考えましたが、利回りが10%程度になってしまい、今後のメンテナンス費用を考えればちょっとリスキーなので止めました。

③新築高齢者向け賃貸住宅は、一括借り上げの更新できなかった際のリスクや、その会社が倒産した際のリスクが回避できそうもないのでこれも断念。

という事で、新規物件は別途じっくりと探したいと思います。

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昨年末に入居1日の最短記録を作った戸建に仮押さえが入りました。
こちらもタイミングが悪いもんで、1社から入居者の案内をしたいとの連絡が入った15分後に他の不動産屋から気に入った人がいるので仮押さえをして下さいとの電話が。先に電話をくれた業者さんにはその旨連絡をしました。
1~2日で入居するか否かの返事を頂ける事になっているので待ち遠しいですね。

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タイトルの水漏れの件ですが、
これはアパートでは無くて自宅の話です。

昨年末ごろからキッチンの蛇口の付根部から水が微かににじんできていました。
今日時間が有ったので、キッチンのカバーを外し配管を確認すると、別の箇所からも水漏れが。

漏れているのは、シングルレバー蛇口の銅製パイプとバルブソケットの間の逆止弁のパッキン部からです。

パッキンを交換すれば止るだろうと簡単に考えていたのですが、いざパッキンを買いに行くと同じサイズのパッキンが無い!
結局ホームセンターを3軒回りましたが、何処にもありません。仕方なく、逆止弁ごと交換しようと、銅パイプのジョイントと逆止弁付きボールバルブ、ソケットを購入して帰りましたが、銅パイプのサイズが異なり使用出来ませんでした。
ホームセンターには1種類のパイプしか置いていなかったのでサイズは1種類と思っていたので確認をしていませんでした。

で、結局部品を取り寄せてもらう間、元々付いていたパッキンを使って元に戻すと水漏れが止っています。
蛇口の根元部の水漏れも一度分解して清掃をするとこちらも水漏れが止っています。

しかし、パッキンはかなり痛んでいたので取り寄せて貰い交換するつもりです。

今回は自宅だったので、ドグサイ事をしても良かったのですが、これがアパートの入居者からのクレームだったら、入居者に迷惑を掛けてしまうのでやっぱり専門家に御願いしなければいけませんね。


新春物件めぐり
本日今年の目標でもある物件購入の検討の為、
妻と一緒に不動産屋さんに行ってきました。

そこで、新築を含め中古等数件の案件の紹介を頂き、早速物件を見てきました。

結果、面白そうなのが2件、気になるのが1件その他はちょっと勇気が必要な物件です。

面白そうな1件が、家の近くの会社です。
土地が約200坪、社屋が約170坪 これをリノベーションして居室 8~10戸に変更、70㎡の2LDK8戸か 56㎡の1LDK10戸ぐらいにはなりそうです。
建物が鉄骨ALCで綺麗でしっかりしている為面白そう。
ただ、リノベ費用がかなり掛かるので概算では利回り10%ちょっと、何とかして12%以上になれば面白いのですが。

そしてもう1件が、主要駅近くの店舗と1Kの鉄骨5階建(S63年築)
1~3Fが店舗で1階のみ入居、2~3階は空室、4~5階が1Kで7/8戸入居
現状利回り:約12%
満室時利回り:約20%
ただ、管理が行き届いておらず、痛み具合はS63年築にしてはちょっと酷い状態。
需要とリフォーム費用を確認して採算が合いそうなら要検討。
市駅近



そして気になるのが、新築高齢者向け賃貸住宅。
これは、その不動産屋が自社物件として建築予定の物件です。
不動産会社は賃貸住宅よりも関連会社の介護での利益を目的としており建物は売却して長期契約の一括借り上げで運営も可能との事。
こちらも利回りは10%程度です。
これのメリットは、
①一括借り上げの為入居の心配が無い。
②管理が不要
デメリット(リスク)は
①契約更新の保証が無い。
②契約期間中でもその会社が倒産しない保証は無い。
③その会社と更新が出来なかった場合、他の介護会社とタイアップしなければ運営できない。
等です。
他にも気を付けなければいけない内容があれば書き込みを御願いします。

後は勇気のいる物件ばかりですが、面白いのでちょっと紹介を。
1.元一流会社の社宅
場所は高級住宅地で価格も路線化の評価より低いのですが、建物が古いRCなので劣化が酷く修繕にかなりの費用が掛かりそう。
手直しをしてペット可マンションにすれば面白そうなんですが、収支的には回りそうも有りません。
社宅


2.ちょっと大き目の築古マンション
S51年築のRC6階建て、
現状利回り14.5%
満室時利回り25%
ただし、管理状態は非常に悪く、修繕に物件価格以上の費用が掛かりそう。
こちらもちょっとリスクが大きいので検討外です。
屋敷


という事で最初の3件をもう少し検討してみようと思います。


今年の目標
少し遅くなりましたが
あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願い致します。

年初めから今年の目標を掲げるべく考えていましたが あまり高い目標を立ててしまうと それが絵に描いた餅になってしまうので、目標は低く楽しく過ごせるように目標を立ててみました。
果たして何処まで達成出来るやら。

①新規物件の追加
 これは縁次第なので無理に追いかけずに条件の良いものがあれば追加して行きたいと思っています。
 戸建て、集合住宅、新築、中古等 ターゲットは絞らずにあらゆる方面から検討して条件が良ければ購入して行く予定。

②年間入居率98%以上の確保
 今の空室1戸を早く入居頂いて、万一退去が出ても出来るだけ早く入居してもらえるように、リフォーム、不動産屋周りをしていきたいと思います。

③不動産以外の投資開始
 株は妻が頑張って?いるので私はとりあえずFXから勉強してみようと思っています。
 具体的な数値は設定しませんが、とりあえずおこずかい程度はなんとかしたいな。

④ダイエット
 これは不動産や投資と関係有りませんが、一番きつく挫折しそうなので、ブログにアップして引けないようにしておきたいと思います。
 ちなみに目標は-10㎏の70Kg、標準体重の66Kgまでは行きませんが年内に70Kgまで落としたと思います。

以上ダイエット以外は低い目標ですが、楽しく充実した一年にしたいと思います。

今年もよろしくお願い致します。




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