いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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厳しい現実
先日より、アパートの新築の検討を行っています。

その中で数社にプランニングを御願いしていた案件が結局流れてしまいました。

当初の予定では、前回と同様40㎡/戸の1LDK×12戸の木造で、表面利回りが12%以上の設定でした。しかし、建物の材料費の急騰で建築費用が予想以上に掛かるのと、開発に要する申請費用が予想以上に掛かるので、表面利回りは10%ギリギリ、金利の上昇や家賃の低下を考慮すると踏み切れませんでした。

ということで、次さがしてみます。

これ以降は、今回の流れた案件の詳細です。
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退去の連絡
本日退去の連絡がありました。

昨年4月に竣工したアパートの入居者からです。
来月末の退去なので丁度1年の入居です。

タバコを吸われる方ですので、部屋の状態がちょっと心配。
そんなに汚れていなければ良いのですが。

3月末の退去なので入退去のシーズン終盤の為、次の入居者を早く決めて頂ける様に
リフォームを直に行いたいと思います。

また来週は、入居者募集のチラシを作って不動産屋を回って営業活動。
今度はちょっと目立つチラシを作ってみたいと思います。





やっぱり難しいFX
昨日初めて今年の目標でもあるFXに挑戦してみました。

昨日はまず手始めに適当に売り買いを繰り返しなんと+31000円。
この調子だと、60万円/月のペースやん。
との喜びも一夜の夢。

調子にのって今日もチャレンジするも、なかなか思うように相場が動かず
結局-12000円で差し引き+19000円。
本当は妻が昼間+14000円にしてくれていたので、私の損失は-26000円でした。

チャートの見方も良く解らない状態で、雰囲気で『上がりそう』とか『下りそう』と売り買いをしているため、すぐにボロが出てしまいます。

もっとチャートの見方を勉強しなくてはいけませんね。

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ルネスの見積もり結果
ルネスのプランニングの結果が上がってきました。

結局、予想通り建物の価格が高く結局採算があいませんでした。

HPに載っていた坪単価32.8万円程度で建つのであればギリギリ可能性が有ったのですが、
それより高かったので検討していた家賃の低い地域では採算が合わなくなってしまいました。

ちなみに、提出頂いた価格は価格を建築面積で割った坪単価は36.8万円です。そこに設計費、水周り工事費、外構工事費が掛かって来ます。

まだ、税金が無ければ何とかなるんですが、RCになると固定資産税も高く、原価償却期間も長くなるので、課税価格が大きく税金が払えなくなってしまいます。

いつも新築を検討するときにぶち当たるのが税金の壁、そして今回は金利の壁も大きいので前回以上に厳しい条件になりそう。

焦らず慌てず、じっくりを検討して行きたいと思います。


ルネスに付いて。
コツコツ大家のyamさんの『新築物件見学会&ミニセミナー』に参加したかったのですが調整が付かず断念しました。
しかし、yamさんの新築物件に採用している『ルネス』という工法に付いて興味があったので、フランチャイズに加入している工務店にお話を聞きに行って来ました。

一番の目的は費用的な話です。
土地から購入して採算があうのか?
ランニング費用はどれほど掛かるのか?
等です。

詳細はプランニングをして費用を出してくれる事になっているので未だ解りませんが、感覚としてはちょっと厳しそうです。

メーカーのHPを見ると建築費用坪単価32.8万円~となっていたので安価に建てられるかなと期待していたのですが、本体価格は従来のRCと殆ど変わらないようです。強いて言えば水周りの工事がやり易くなっているのでその分ぐらいが安くなる程度との事です。
『ルネス』は建築費用よりも上下階の防音や全階の床下収納等の付加価値を売りにしている商品との事です。

賃貸物件が飽和して尚且つ増え続けている状況で勝ち残って行く為には競合物件との差別化は必須になって来ます。防音や全階の床下収納がどれ程の差別化になるかは???ですが作成頂くプランニングをみて検討してみたいと思います。




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