いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。


さくら散る。。。
検討していた残り1つの物件の結果がでました。
結果は、桜散る。。。

本物件は競売物件でした。
軽量鉄骨のファミリータイプで12戸の収益物件です。
この物件が公開された際、任買で引っ張れないか不動産屋と銀行に確認を取りましたが、現所有者が一筋縄で行かない方なので、任買は不可との事。
では、競売に入札をと銀行に融資の確認を取った所、審査期間が短く、入札期限までに結果が出せないとの事で、あきらめていました。

そんな時、以前新築のプランニングを御願いした業者から、『代理入札はどうですか?』と打診がありました。
代理入札も色々ある見たいなのですが、今回紹介頂いた方法は、入札業者が一旦落札し、業者の名義で登録し、その後通常の不動産の売買で、私が購入するというものです。
私はその業者にこちらの希望価格でローン特約をつけた『買い付け証明書』を発行して、業者は手数料やこちらのローンが通ら無かった場合のリスク費等を考慮して、入札金額を決めて入札します。
ですから、自分で入札するよりかなり割は悪くなりますが、こちらにリスクは一切は無いので、落札できれば『儲けもん』という感じでした。

今回落札された金額は現状の入居家賃で満室の場合、表面利回り12%程度、その物件の管理会社が言う適正家賃だと11%程度です。
ちなみに、私が買いつけを入れた価格は適正家賃で13.5%で、業者が入札した価格だと16%程度になります。

やっぱり、甘くありませんね。
スポンサーサイト


たかが駐車間違い、されど駐車間違い。
些細な事ですが。。。

少し長くなってしまいましたので、暇な人(失礼!)だけ読んで行ってください。
つづきを表示


悩んだ挙句
面白いと思っていた物権が5つありました。
1つは現在進行形ですが、
残りの4つは結局縁がありませんでした。

以下に、それぞれを記録として書き留めておきます。
つづきを表示


早期退去の結果
先日退去のあった部屋に入居の申込みがありました。

ランゲルハンス島さんのおかげです。

あの日記が無ければ今月末の退去予定だったので、今回の入居者も他に流れていたはずなので、早期退去勧告は大正解でした。

ただ、入居は3/28からで、今月の4日分はサービスして欲しいとの事ですが贅沢言えません。
こんなに早く決まると思っていなかったのでうれしい限りです。

今度は長い間住んでいただけると良いのですが。

話は変わりますが、ちょっと気になる物件が何点か出てきました。
全く毛色の違うものですが、明日ちょっと見てきますので近日中にアップします。


美装完了
本日、鍵の交換をして、先週から始めたリフォーム(美装)が完了しました。

元々付いていた鍵がSHOWAのSLAという形式だったので、ホームセンターで交換用シリンダーを頼んだのですが、その形式に合う交換シリンダーが無いとの事で購入できませんでした。

以前戸建ての鍵を交換して頂いた鍵屋さんに確認しても、SLAなんて形式の代替品は無いとの事で、結局自分でネットで調べる事に。

しかし、ネットで調べたのですが結局解らず、鍵メーカーや鍵屋さん数社に問い合わせのメールを送りました。
鍵メーカーからの回答は何処も同じで、『SLAという形式の代替のシリンダーは有りません』との事。
しかし、2社の鍵屋さんからの情報で、『SHOWAのSLAという鍵はMIWAのLAというポピュラーな鍵と互換性があるので、MIWAのLA用の交換シリンダーが使えますよ』という事でした。

それなら近くのホームセンターにも置いていたので、妻に買っておいてもらい先ほど交換して来ました。

インターネットで色々調べているときに、『オプナス MMX』という賃貸専用の鍵を見つけました。これは、入居者の入れ替えの際にシリンダーを交換しなくても、鍵を交換出来る様にしたものです。
価格も割りと安価で、ネットで調べると安価な鍵屋さんだと、交換工事費込(税込み)¥10,500、合い鍵1本(税込み)¥2,600で購入できます。
今回、代替のシリンダーが見つからなければこれにしようと思ったのですが。今後の事を考えるとこうゆうのもありかなと。

今日で一段落したので、後は入居が決まるのを待つだけ?です。


退去の立会い
今日、先日退去の連絡のあった部屋の退去の立会いに行って来ました。

実は、退去の立会いは初めての経験です。
今までは、管理会社の方が全てやってくれていましたので、
退去後に部屋の状況を確認していましたが、今回は自主管理物件なので
不動産屋は入らずに妻と二人で部屋のチェックを行いました。

入居者から退去の連絡を頂いたときは、今月末に退去したいとの事
でしたが、ランゲルハンス島さんのブログで『早く退去したら
その月の家賃は免除する』旨の事が書かれていたので、
『これいただき!』と入居者に『次が決まっているのなら、
退去日は月末で無く月の途中でも家賃は日割り計算させて
頂きますよ。』って伝え、退去が今日になったのです。

部屋のチェックは、『現状回復をめぐるトラブルとガイドライン』
の『入居時・退去時の物件確認リスト』をベースに今回のアパート用に
アレンジしたものを使ったので、至ってスムーズに終って
しまいました。

このアパートは昨年の3月末竣工なので1年足らずの為、そんなに
汚れていません。
また、入居してくれていた人も若い男性でしが良さそうな人で、
綺麗に掃除をしてくれていたので程度は非常に良い状態です。
強いて言えば、玄関と居間のクロスの一部が汚れていたので、
入居者の方に『この汚れ、簡単に落ちればいいのですが落ちなければ
修繕になりますので実費が必要になりますよ。』って言っておいた
ぐらいです。
しかし、その汚れも入居者の方が綺麗にしてくれていました。

ですので、私達がしなければいけないのは、美装と鍵の交換程度です。
出来るだけ早く内覧できる状態にしたかったので、本日、夕食後に
鍵の交換と美装に行って来ました。
鍵は、1棟目のアパートの鍵をカードキーに交換した時に取り外した
鍵の新品が12個余っていたのでそれが使えればと思い、持って
行ったのですが、形式が違い結局使えませんでした。
明日ホームセンターで購入して付け直しです。
美装の方は、各部の拭き掃除とフローリングのワックス掛けを
行ないました。
後は、コンロの清掃の続きと窓の拭き掃除、鍵の交換程度です。

明日中に何とか終らせたいもんです。


ちょっと復活?
長い間更新できずにすみません。

FXで大火傷をして寝込んでいました。
ちょっとでも被害を少なくしようと、もがけばもがくほど
泥沼にはまってしまい、傷口が大きくなるばかり。

昨日の円安で少しは持ち直しつつあるのですが、
まだまだ試行錯誤が必要です。

正直に言うと、FXを始めたのは小使い稼ぎのつもりでした。
カーナビやPCの液晶モニターが欲しくて、FXで儲けたら買おうと
思っているのですが・・・、
今回つぎ込んだ費用で立派なカーナビやモニターがどれだけ
買えた事か。

高い授業料です。

授業料を支払ったのですから、元は取らなければならないのですが
何時になる事やら。。。

FX TrackBack0 Comment6 page top




Copyright © いつかきっと・・・ いや、今をもっと. all rights reserved.

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。