いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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久しぶりのセミナー
今日、久しぶりに不動産関係のセミナーに参加して来ました。

セミナーの講師は関西で賃貸管理をしている会社の社長兼、大家さんです。

内容は今後の賃貸業の厳しさやその中での生き残り方の話で、これと言った
新しい内容は無かったのですが、ただ、その話を聞いて自分を見つめなおして見ると、
出来ていない所が多々あるんです。
本当に基本的な当たり前の事ですが・・・

例えば、
1.物件の清掃:
常に綺麗に保っておく。
空室があれば、綺麗に清掃されているのと、汚れっぱなしの物件では
内覧時の印象が全然違う。
また、満室でも入居者の満足度が違う。

2.古くなってきた物件にはそれなりの費用を投じてリフォームを行う:
外観の変更や間取りの変更等はそこそこ費用が掛かるので、なかなか出来ませんが、
入居率を上げる為には必須ですので、計画的に資金を用意しておかねばならない。

3.上記1.とダブルところもありますが、自分の物件は自分で管理をする:
忙しくて管理出来ない物件は業者に管理してもらうのも信頼出来る業者に御願いをする。
しかし、管理を任せているからと言っても丸投げするのでは無く、自分でも定期的にチェックを行う。

4.家賃滞納は毅然とした態度で取り立てる:
ボランティアでやっているのでは無い限り、家賃滞納は100%店子さんが悪いので
直ぐに対処を行う。
情を掛けて『ちょっとぐらいはしゃーないか』と引き伸ばしていると金額が膨れ上がって
被害が大きくなるばかりなので、ビジネスと割り切って毅然と対処をしなければならない。

いずれも、知識としては知っている内容ですが、それが出来ているかと振り返ってみると
全然出来ていないんです。
話を聞きながら、途中で耳が痛くなって来ました。

本日のセミナーは基本をおろそかにしたらいけないと再認識させられたセミナーでした。

とある大家さんも言っていましたが、勉強して色んな知識を持っている大家さんは沢山おられます。
しかし、それを実践している大家さんはほんの一握りです。

実践が一番難しく大切ですね。
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プチモデルルームとは程遠いのですが。。。
家賃保証が通らずに空室のままになっている部屋の飾り付けを少しやってみました。

本当はモデルルームっぽくやって見たかったので、家電製品の展示品(中身の空っぽの見た目だけのもの)を入手出来ないかと、家電店を回りましたが、案の定そんな都合の良いものは有りません。
家電メーカーの方の話では、洗濯機やクーラーなんかは展示専用のものがあるらしいのですが、最近は実物展示が多くなって数も少なく一般の人はなかなか入手できないとの事。
でも電気屋さんに知り合いがいれば入手できない事は無いみたいですが、そんな電気屋さんに知り合いはいないので諦めました。

で、時間も無い為小物でごまかしてしまおうと。
でも、実際小物で飾り付けを始めるとセンスの無い事。
いやになって来ます。

恥ずかしいんですが・・・
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良かったのか?悪かったのか?
先日入居申し込みのあった人が、結局家賃保障の審査が通らず、
キャンセルになってしまいました。

ちょっと残念ですが、入居後家賃滞納等でもめる事を考えると
この方が良かったのかも。

退去からリフォーム、次の入居者募集まで自分でもびっくりするぐらい
トントン拍子だったので、振返ってみると調子が良すぎたんですね。

気を取り直して再募集です。

今はシーズンの谷間で内覧者の数も少ないようです。
内覧に来て頂ければ決まる確率が高くなるよう、
小物等でプチモデルルーム?に。

早く、『再び入居者が決まりました~』って報告できる様に頑張りたいと思います。。。


3D効果?
先日退去のあった部屋に入居の申込みが入りました。

前の入居者との契約が今月末までなので、次の入居者の方には来月までまって
頂かなければなりません。
でもうれしいい限りです。

営業の方の話では、今回の方は不動産会社のHPを見て気に入ってくれたとの事です。
そのHPはパノラマ写真や3Dを用いた作りになっており結構楽しめます。
パノラマ写真や3Dをそのままアップできればいいのですが、そんな技術はないので
画像のみアップしてみます。
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退去と美装
昨日1部屋退去がありました。

先月末に退去の連絡が入り、昨日退去の立会いでした。

13時から退去の立会いを30分程度で行い その後、妻は美装に、私は本業に。

この部屋は築1年ちょっとの為、そんなに汚れていないので美装だけで大丈夫です。

美装といっても、年末の大掃除みたいなものなので、特にこれといって特筆するような
内容もありません。

壁や天井(クロス)の拭き掃除(天井は汚れている所だけですが。)、
フローリングのワックス掛け、キッチン、洗面、トイレ、風呂の清掃等等です。
昨日の昼からの妻の労働力投入と本日の昼からの2人での労働力投入で殆ど終了です。
後は、玄関ドアのシリンダーの交換だけですが、これは現在取り寄せ中なので来週末の作業です。

この部屋は昨日退去立会いでしたが、契約は今月末までなので次の入居者は来月からの
入居となります。
来月初めから入居頂ける様、不動産屋に斡旋の御願いをして貰いに回ってきます。




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