いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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誘惑
先日、現在融資して頂いている銀行に行った時のお話。

支店長
『ひーこさんはまだ、物件を増やそうと思っていますか?』


『ハイ、条件の良いものがあればですが。』

支店長
『ある方が資産を整理されていて、その方の物件ですが見られますか?
とある会社の社長さんのご自宅ですので、収益専門の物件ではありませんが
土地が270坪近くあり、駐車場を11台ほど貸していて10万/月程度の賃料があります。
また、建物も賃貸に出せばそこそこの価格で貸せると思うのですが。』との事

私、
『良かったら見せて頂けますか?』

資料によると、
土地:約270坪
建物:約31坪(木造平屋で築浅)
賃貸用駐車場:11台
倉庫:1棟

価格:土地の路線化程度
建物は31坪と小柄なのですが、写真を見ると立派な平屋建て、
建築費用が6000万円程度(写真を見る限りはかなり豪華)

建物を賃貸として貸せば利回りは約8.5%程度

支店長
『別に人に貸さなくてもご自分で住まわれても良い物件だと思いますが。』


『いいですね~でも自宅は有るんで・・・』


『抵当はこの物件だけで全額融資できますか?』

支店長
『それは大丈夫です。』


『・・・・・・・・・』
私の頭の中で、
収支的にはそんなに美味しい物件では無い。
写真を見ると凄く豪華である。
(今までの戸建はそれなりのレベルだったので比較にはならない。)
戸建なので入居率は0%or100%で ちょっとリスキー
でも、入居者が無けりゃ自分で住むってのも有り?
そこからの収入が無くても返済は出来そう。。。
でも、立地がもう一つ
(会社の多い地域で市内から少し外れた場所)
土地の再利用を考えると賃貸にはあまり向か無いので出口が・・・

という事で結局
『遠慮します。』

でも、
『あんな豪華な家、多分一生住め無いんだろうな~』と
後ろ髪を引かれながらお断りをしました。

おしまい。
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断念した新築マンションのその後
新築マンションの建築を断念した建築会社の担当社と、
妻が偶然お会いした時の話。

建築会社の担当者
『この前の新築のプラン、ひーこさんがキャンセルされたのですが、
良いプランだったのでそのプランをそのまま、
他のお客様にその話を持って行きました。
そしたら、凄く気に入って頂けて、直ぐに土地の買い付けを入れたんですが、
もう既に売れてしまっていました。』との事。

土地は8370万円で売りに出ていたのを、私が6500万円で買い付けを入れて
一度断られた所で買い付けを引き下げました。
私が買いつけを入れる半年ほど前に、他の方が7000万円で買い付けを入れ
断っていたらしいのですが、半年後に私が6500万円で買い付けを入れ
断った直後に引き下げたので売主も焦ったのでしょう。
前に断った方に6500万円で売ったとの事です。
相場の6割ぐらいの価格です。
土地が15m×41mと分譲は出来ずに1戸建てには大きすぎるのでなかなか
売れなったので諦めたんでしょうね。

他の方に引継がれても形になって欲しかったとの気持ちもありますが、
これで、完全にこのプランは無になってしまいました。

この件はちょっとスリリングな夢だったのですが、今後は違った夢でも見ることにしましょう。


礼金???
最近は退去に、クレームにとトラブル?続いています。


1末に退去した方からクレームの電話がありました。

内容は、

『退去清算金が1ケ月分だけしか返金されないのですが、何故ですか?
精算金の明細書を送って下さい!』との事です。

その方との契約は、
礼金:3ケ月分の家賃
敷金:1ケ月分の家賃
となっており、
敷金は全額返金させていただいたのですが、
その方は、礼金も返金して欲しいと。

現在、敷引き返還訴訟で敷引きが不当との判例がでているので
礼金の3ケ月分が戻ってこないのは納得出来ないとの事です。

敷引きと礼金の違いや、礼金を頂いているので近隣より家賃を
安く設定している事を説明しても納得して頂けず、
礼金の使い道の明細を文書で送って欲しいとの要望がありました。
何の為にそのような文書を提出しなければならないのか?理解出来なかったので
それはお断りしましたが、代わりに?『退去清算書』という形で、
返済しなければならない金額を明確にしたものを送付させて頂きました。
(意味があるのかどうかは???ですが)

ただ、その方は前のブログにも書きましたが、凄く綺麗に住んで頂、
退去時も美装が殆どいらないくらいに掃除をしてくれていた方です。
そして、立会いの際は感謝して頂き、本当にこんな方に住んで頂き
有り難かったとこちらも感謝していた方だったので、
最後にこんな事になって残念です。

ただ、美装がいらないくらいに綺麗に掃除して頂、ほんとに嬉しかった気持を
形としてあらわし、こちらから謝礼として1ケ月分相当をお渡し納得して頂いたのですが、
今回の件は色々と考えさせられました。

家賃が安くても、礼金等一時金として徴収されるのは理解して頂けない方がいる事を
もっと重く考え今後の契約内容を検討して行きたいと思います。

もし、良ければ皆さんのその辺の考えを参考にお教え頂ければ幸いです。


たてつずけの退去
唐突ですが、現在2室の空室があります。

一室は昨年末に退去されたお古のアパートです。
こちらは立地も、物件も競争力に乏しいので、
少しでも早く入居が決まるようにエアコンを1台取り付ける事にしました。

どれだけ効果があるかは?ですが、出来る限りの事はしたいと思います。

そして、もう一室は1月末に退去になったアパートです。
こちらは、田舎ですが、物件的には競争力があると思うのですが、
今回は苦戦しています。
昨年末に数回空室の問い合わせがあったのですが、そのときは満室で
お断りをしていたので、直ぐに決まると高をくくっていたのですが、
退去が決まってからはなかなか決まりません。
こちらは、仲介業者と連絡を密にとって出来るだけ早く決まるようにして行きたいと
思っています。

そんな状態のなか、先日そのアパートの住人からたて続けに2部屋の
退去の連絡がありました。

一室屋は法人契約で、入居者の方が転勤になったので法人契約の解約です。
もう一室は、大学生で卒業で遠方に就職が決まったので退去になります。

今までの空室は多くても2室程度だったので、今回最高の4室になってしまう
可能性があります。

空室期間が出来るだけ少なくなる様に不動産屋に今以上に営業に行ってきます。


ウィル賃貸保証事実上の事業停止!
今日届いた全国賃貸住宅新聞に『ウィル賃貸保証事実上の事業停止』との見出しが・・・

内容を読んでみると、社長の放漫経営、会社資金の私的流用、保証審査時間が3~5分で
十分な審査を行っていなかった等のずさんな経営が原因で夜逃げ同然の状態になっている
らしい。

私も、家賃保証会社のお世話になっていますが、幸いにして『ウィル賃貸保証』さんには
御願いしていませんでした。
ただ、雑誌や広告でよく目にしていた会社で規模も中堅レベルとの事でしたので、
一時期保証を御願いしても良いかなと検討していました。

今までの保証会社を選ぶ基準は
①仲介業者が扱っている。(当然ですが)
②保証内容
③保証会社の規模(信頼性)
でしたが、
③の保証会社の規模(信頼性)のプライオリティーを上げる必要がありそうです。
しかし、保証会社の規模(信頼性)ってどうやって調べるんでしょうか?

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お化粧直し
昨日、お古のアパートのお化粧直しが終りました。

このアパートは5年前に購入した際、屋根とベランダ、階段部分の塗装が酷く
塗装を安価な業者に御願いしたものの、あまりの手抜きに1月程度で錆びが
浮いた来たアパートです。
その後、自分達で錆びを落とし、手直しをしながらやって来ましたが、
ようやく全面塗り替える事が出来ました。

しかし、今回も色々行き違いが有り、常にチェックをしなければならなくやっと終った
という感じです。

今回使用した塗料は、
外壁部:『ニッペシリコンセラUV』
屋根部:『シリコンルーフ』
ベランダ部:『ファインシリコンフレッシュ』
です。

本塗料は、こちらかの指定で業者の推薦は全て『ファインウレタン』でした。

出来るだけ安価にそして出来るだけ長寿命でと我侭な御願いをした所
出てきた材料は『1液ファインウレタン』です。

シリコン系で出来ませんか?と御願いした所、
『今回は金属系サイディングなのでシリコン系は使用出来ません。』との事でした。
確認の為に、セキスイハイムに直接確認した所、『弊社の建物はシリコン系の塗料でも
問題は有りません。』、『当社も塗り替えの際指定があればシリコン系塗料を使用しますよ。』
との事です。
念の為に塗料メーカー(ニッペ)に確認しても問題が無いとの事でしたので、上記塗料を指定しました。
厳密に言えばベランダ部も『ファインルーフ』の予定だったんですが、次に書くように
『ファインシリコンフレッシュ』に変更になったのです。

実際に塗装が始まってから現地に確認に行くと頼んでいない『ファインウレタン』の缶が置いています。
直ぐに営業担当に指摘すると、発注者に確認した結果『指定した色がシリコンルーフに
無かったのでウレタンに変更した』との事。
こっちに何の確認も無しにです。

まだ、塗装の前だったので直ぐに変更するように伝えると、指定した色は『ファインシリコンフレッシュ』にしか
無いのでそれにしたいとの事。
『ファインシリコンフレッシュ』の方がグレードが上だったので結局それにして頂きました。

そんな感じでようやく上がったのが、これです。

塗装前
2/3塗装前01

2/3塗装前02


塗装後
2/3塗装後01

2/3塗装後02


センスが良くないので、色はいつも悩むので、外壁塗装のアドバイザーみたいな方がいれば良いんですが。


退去の立会い
本日、退去の立会いがありました。

退去は1月末だったのですが、仕事の関係で土日しか立会いが出来ずに本日にして頂きました。

退去された方は、新築の当時から入居頂いた方で若い女性の方です。

朝、約束の時間の5分ほど前に伺うとご両親と既に来られていて、入居者の方とご両親に
今まで入居頂いたお礼を述べると、先方の方は凄く腰の低い方で、逆に何度もお礼を言われ
恐縮してしまいました。

そして、部屋のチェックの為に中に入らせて頂くと、凄く綺麗に清掃されていて、
殆ど新築のような状態です。
元々綺麗に使っていただいていたと思われますが、隅々まで拭き掃除されており
そのままで募集出来る状態です。

一通りチェックを行った結果、修繕の必要が無いのでお預かりしている敷金を
全てお返し出来ると伝えて立会いは終了しました。

そして、最後にいつもの様に『入居中に嫌な事や困ったことは無かったか?』を聞き
『特に気になった事は無い』との事でしたが、人に気を使うタイプの方ですので、
少しぐらい嫌な事があっても言わないと思われますので、こういうのは鵜呑み出来ませんね。
そして、帰り際に手土産まで頂いてまた恐縮です。

このような入居者には長~く住んでいただきたいのですね。

そして立会いの後、美装を行ってきました。
幾ら綺麗に掃除してくれていると言ってもそのままじゃ貸せませんので。

いつもの様に拭き掃除や、フローリングのワックス掛け、玄関のシリンダーの交換を
行いましたが、元々綺麗に掃除してくれていましたので、半日程で終ってしまいました。

今日は時間に余裕が有ったので、シリンダー交換の手順をアップします。
シリンダーの形式によって交換の方法は全く違いますが、大抵は簡単にできますので
自分でされていない方は是非自分でやってみて下さい。
ちなみに、今回の鍵だと交換に要する時間は5分程度です。

交換する鍵一式です。
鍵はお気に入りの『家研』です。
01家研の鍵

ドア側面のカバーをネジ2個外して取り外します。
02古い鍵の取り外し

カバーの中にあるピンを4本中2本抜きます。
抜くピンはドアの外側の2本です。
03ピンを抜く

ピンを抜くとシリンダーが外れます。
04古いシリンダー

外した所に新しいシリンダーを取り付けます。
05新しいシリンダーの取り付け

ピンを元の位置に差し込みます。
06ピンの差込

カバーをネジ2個で取り付けて完了。
07取り付け完了

必要な時間はほんの5分程度です。
これを鍵屋さんに御願いすると、5000円~10000円程度掛かりますので、
やっぱり自分で出来る所は自分でやりたいですね。




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