いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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悪魔のささやき・・・
この6月に中古を一棟買った時、

妻と、当分は大人しくしてよう~って言っていたのに・・・

ちょっとは、体力を付けなくていけないって言っていたのに・・・

そんな時に限って、誘惑が・・・・・



それは、ある会社の社宅です。

建物は積水ハウスのH5年築の軽量鉄骨が2棟
3DK:6戸
2DK:2戸
1DK:6戸
の計:14戸

お向かいさんは、東建さんの築8年のアパートが6棟ですが、
建物も572坪の土地にゆったりと造っており、
積水の築15年ですが、メンテナンスさえきっちりすれば
お向かいさんとは十分勝負出来そう。
更に安価な価格設定であれば、客付けは問題無さそう。
仲介会社の太鼓判付き!

そして、気になる利回りですが、
お向かいさんの大東さんと同レベルの家賃設定なら表面で27%程度
そこから極端に値引いても表面で20%は下りません。

ただ、問題点として、
①場所が田舎なので、出口が難しい。
②入居が6部屋あるのですが現在社宅として使用しているので
 賃貸契約を結ばなくてはならない。
 入居者は会社からの説明でそれは了承しているとの事ですが。
③空室は殆どリフォームをしていないので、全面のフルリフォームが必要
 逆に遣り甲斐があるのですが。
④外構関係が掘りっ放し(ゴミの放置や草ば伸び放題)なので、
 綺麗にするには手間とそこその費用が発生しそう。

上記の条件なので、散々悩んだ挙句、お断りをしました。

家賃を安く設定すれば、当分の入居は問題なさそうですが、
長期になると???なので、10年の融資で検討した場合、
表面で25%で計算しても収支が赤字になってしまいます。
毎月の収支は全然問題ないのですが、
固定資産税や、貯水槽、浄化槽等のメンテナンス費用等が高く
入居率を7~80%とした場合、毎年100万円程度の出費になってしまいます。

現在数戸の空室が出ている状況であまりリスクを増やすのでは無く
やっぱり空室解消、体力増強を優先すべきと、
妻に説得されて、結局お断りしてしまいました。

あ~あ、 楽しみだったのに・・・
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あまりにも・・・
物件では無く、自宅の話ですが


自宅の横の通路の一部が砂利になっています。

これをバリアフリーの工事で砂利を撤去してコンクリートに
変更する事になりました。

その工事の見積もりを、ケアマネージャに紹介頂いた業者に出して頂きました。
面積もそんなに広く無いので今までの経験から10万円もしないと思っていたのですが
提出頂いた見積もりは・・・

【撤去工事】
土間スキトリ :数量6㎡   :単価5,500円  :価格33,000円
ハツリ    :数量一式   :単価12,000円 :価格12,000円
【コンクリート工事】
コンクリート :数量7㎡   :単価12,000円  :価格84,000円
【雑工事】
残土処分   :数量7㎡   :単価2,500円   :価格17,500円
調整費    :-785円

小計     :145,715円
消費税    :7,285円

合計     :153,000円


ケアマネージャの紹介の手前多少高くてもお願いするつもりだったのですが、
予想よりあまりにも高すぎたので、お付き合いのある業者に見積もりをお願いしました。

結果:

【撤去工事】
砂利敷き撤去、スキトリ    :数量一式   :単価13,000円   :価格13,000円
既存コンクリート段差部撤去  :数量一式   :単価7,000円   :価格7,000円
【コンクリート工事】
土間コンクリート打設     :数量一式   :単価40,000円  :価格40,000円
【雑工事】
コンクリートガラ、砂利撤去処分 :数量一式  :単価3,500円   :価格3,500円

小計     :63,500円
消費税    :3,175円

合計     :66,675円

この中には、痛んでいる会所の修繕も含んでいます。

半額以下の価格です。
あまりにも差が大きいので結局ケアマネージャーに紹介頂いた業者さんにはお断りしました。

実は、この業者さん、以前自宅に手すりを付けてくれた業者さんで
前回介護保険より50000円を使っているので、残り15万円が保険より使えるのを知っていたのです。
と言っても一割は自己負担ですが。

一般の家庭だと、工事の相場なんてしらないし、ケアマネージャーに紹介されて
介護保険でまかなえると相見積もりとるなんて事は無いだろうし、
言値で工事をしているんでしょうね。

介護関係の全ての業者がこんな業者じゃ無いと思いますが、
なんか後味の悪い出来事でした。。。




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