いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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妄想の世界
少し前に知人から聞いた情報です。

もし、何かの間違いで購入する事になったら???

天国か破産か???

現実にはありえない、というか勇気が無いので有得ないのですが、
妄想だけでも。。。

それは、ある超有名巨大企業の社宅及び寮の売却のお話です。

【物件】
敷地:約90000㎡(27000坪)
寮 :RC10階建て(414戸)
社宅:RC10階建て(109戸)
竣工は1994(平成6年)年08月
その他、テニスコートやグランド有り
開発費:
土地152億円(評価は24億円程度らしいが)
建物:105億円

販売価格:5億円

立地は、国立大学の隣、またその隣には大規模開発の住宅街、
その大規模開発の住宅街には、小学校(建築中)や
ショッピングモール(開発中)、私鉄の駅(開発中)があり
現在はまだ、開発中なので決して生活が便利では無いか
計画通りに進めばそこそこ快適な住環境になりそう。

そこで妄想の収支計算ですが、
寮の部分は学生用として周辺の学生マンションより若干割安の
30000円/戸、社宅のファミリー用を、これも安めで50000円/戸で
計算すると、
414戸×30000円×12ケ月=149,040,000円
109戸×50000円×12ケ月=65,400,000円
計:214,440,000円
利回り:214,440,000円/50,0000,000円=42.9%

大手ゼネコンが建築した豪華RCマンションが市場より安めの価格設定で
表面利回り42.9%です。

その価格で入居率50%でも表面利回り20%以上

妄想しすぎてクラクラしそう~

ただ、現実を考えると、維持管理に年間幾ら掛かるか?
募集してから、家賃収入が始まるまでの融資返済は?
大学の隣なので、ある程度の学生の入居が見込めるが、
4~5000人の学校で何人の学生が入るか?
当然近隣の学生マンションは価格を下げて競争激化になるので
どこまでの家賃低下で入居が見込めるか?
固定資産時は幾らになるか?
現在の土地の評価は24億円、建物が当初105億円なので
固定資産税は?・・・考えただけでも恐ろしい!

超巨大企業の社宅は実際に中を見た事はありませんが
ネットで見てみるとかなり豪華らしいので、
妄想するには十分過ぎるほどのネタでした。

最後に、どんな物件か見てみたい方は
↓を!
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何時以来だっかな???
あまりにも更新をサボっている間に身の回りが大きく変わってしまって
落ち着かない日々を過ごしている状況ですが。。。

今日あまりにもという事があったので記録しておきます。。。

4年程前に建てたアパートのエアコンが今年たて続けに3台も壊れてしまいました。
しかし、メーカーの対応が良くて?
保障期間は遠に過ぎているのに修理費用は無料に!
と言っても、メーカーに修理を依頼した2件が無料になって
1件は入居者さんが電気屋なので部品を取り寄せて自分で修理を行いましたので
その修理代だけは大家負担になりました。

そしてメーカーの対応は、
故障の原因が解らないので他のエアコンも壊れる可能性があるかも解らないので
壊れていない残りの9台も部品を交換させて欲しい。との事

入居者に迷惑が掛かるので、壊れた時に修理してもらいたい旨伝えたのですが
部品の取り寄に2~3日掛かり、故障してから修理まで使えなくなるとの事でなので
それなら入居者に少し時間を貰って先に部品を交換してもらう事にしました。

そして、今日がその最後の1台の部品の交換をしてもらったのですが。。。

玄関を開けると、入居者の方が出てきて、『すみません、本当にすみません。』と
開口一番に謝るのです。

最初は何かと思ったのですが、部屋の中をみて唖然・・・
TVで良く見る 『ゴミ屋敷』 エアコンメーカーの方も唖然・・・

メーカーの方が入るのを躊躇していると、
入居者の人が『靴のまま入って下さい。』
部屋の外の方がよっぽど綺麗やんか!
靴のまま入っても靴が汚れそう・・・
でも仕方なくメーカーの人は諦めて入って行きました。

私はと言うと、あまりな状況を見るのが忍びなく、外で待っている事に。
しかし、中の状況が気になる。。。

出入りしているメーカーの方を捕まえて、
中はどんな状況ですか?
『私の口からはすごいとしか言えません・・・』

そして、2~30分後部品交換が終了したので、意を決してメーカーの方と
一緒に入りました。

TVでしか見た事の無いようなゴミ屋敷。
何十袋のゴミ袋が満杯状態でいたるところに・・・

何十日分かの弁当空やカップラーメンの入れ物、脱ぎっぱなしの衣類、・・・
ベットルームと台所はゴミで埋め尽くされ、入れる状態では無い・・・
ゴミを掻き分けて歩くのがやっとな状態に、
エアコンメーカーの人がボソッと
『この人、何処に寝てるんやろ?』
ほんと、寝られるようなスペースが無いんですが。


メーカーの人が修理完了の旨入居者に伝えて部屋を出て行ったのですが
私は残って、入居者の方に少しだけ注意を。

『部屋をお貸ししているので、部屋の中の事に口出しはしたく無いのですが
 解っているとは思いますがあまりにも酷過ぎます!
 早急に方付けてください。
 ゴミも選別さえすれば、市が無料で回収してくれます。
 だたし、回収日以外はゴミを出さないように。
 このままでは考えなければならなくなりますので!』

入居者の方はしきりに謝っていましたが、どうなる事やら。。。





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