いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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心残り・・・
先日から、懲りずに?新築マンションの計画をしていたんですが、
結局断念する事になりました。

理由は自分の希望する収支にならずに断念したのですが・・・
物件自体は凄く魅力的だったので心残りです。

案件自体がかなり大きかったので、3社の不動産屋にアドバイスを
して貰いながら検討していました。
すると、いずれの不動産屋も、立地や間取り等は申し分無く、
『いままでもひーこさんの物件に比べたら格段に良いでよ!』って。
(ほっといて!)

でも、やっぱり収支が厳しくて断念せざるを得ませんでした。
家賃の期待出来ない地方での厳しさを再認識させられました。
今年の春に木造アパートの計画をしていた際も同じ事を
言っていたような気がするんですが、学習能力が・・・)

断念した理由は、単独物件で20年での収支が合わない為だったのですが、
今回の案件は私には大き過ぎ、この案件だけで今のうちの家賃収入を遥かに
超えてしまいます。
と言う事は、この案件一つコケれば、全てコケてしまうんです。

30年での収支計算であれば収支が合うのですが、
30年だと、本来の目的の『早期リタイア』には程遠くなって
しまいますので。

以下に物件の情報を記しておきます。
【場所】
高級住宅街の幹線道路より1本道を隔てた準商業地域。
学校区も県下で1~2の人気の学校区。

【物件】
土地:186坪。
建物:578坪(RC8階建て)1Fは駐車場
部屋:80.6㎡(3LDK)×14部屋

【費用】
土地:8370万円→6000万円
 (建築会社曰く、細長い土地で戸建て用に分譲は
  使用出来ない為、6000万円程度になりそう。との事)
建物:18100万円
  (外構等含む)

家賃設定:家賃:120000円/戸(平均)
     共益費:8000円/戸
     駐車場:10000円/台
     計:138000円/戸
(家賃設定は近隣の同程度の築18年の物件を参考)

表面利回り:9.62%

本物件の固定資産税や所得税の税金だけで年500万円以上
掛かりますので、それが無ければ収支が合うのですが。。。
税金は大きいですね。

今回の物件は建物の仕様も総タイル貼りで大規模修繕も
20年以上は必要なく、またセキュリティーも前回の内覧会の
物件
と同様でちょっと高級感があります。
いつかはこんなのが欲しいなと思っていたんですが・・・

断念したものの、やっぱり心残り!
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新築9%越すのは、立派ですよね。
消費税還付、間取りの変更などで、収益性のUPは、図れないのでしょうか?
それと、保持し続けるのではなく、10年後売却での収益性を計算すると、十分合うと思いますけど?
築10年なら売れますし、それから、空室問題が出てきますよね。
何棟か新築建てて、1つだけすわっぷみたいにもらえば?
おかず | URL | 2007/10/27/Sat 09:46 [EDIT]
おかずさん、

10年後の売却前提だと収支は合いますね。
築10年ぐらいまでは入居率も良いし、家賃の低下もあまり無いし、15年までは償却も大きくとれるので、おいしい所だけ頂いて・・・

一度検討してみます。

『何棟か新築建てて、1つだけすわっぷみたいにもらえば?』
良いですね~。
真剣考えてみようかな~

ひーこ | URL | 2007/10/27/Sat 22:25 [EDIT]
http://zuboo.blog29.fc2.com/
読書の秋、って感じのリニューアルですね!

新築もずっと保有するか、10年で売却かで、
シュミレーションは大きく異なりますよね~。
最終判断が楽しみです♪
zuboo | URL | 2007/10/28/Sun 06:58 [EDIT]
私もおかずさんと同じ案です。
築10年のファミリー物件ってほしいですもん。
しかし、新築案件でファミリー物件が
9%こえるのはすごいです。
こちらは地主さんくらいです。
ファミリー物件建てられるの・・・。
yuka | URL | 2007/10/28/Sun 09:05 [EDIT]
ファミリー物件というのがいいですねぇ。

この条件、私ならなんとか欲しいので
いろいろ抜け穴を探してみると思います。

私の場合、途中の売却は考えないで
減価償却とか法人の使い方とかで税の圧縮を試みるかと。
これだけ上物のボリュームがあれば
設備の減価償却を多めで税金圧縮できそうですよ。
 
ランゲルハンス島 | URL | 2007/10/28/Sun 14:31 [EDIT]
zubooさん、
秋っぽくリニューアルしてみたんですが、日記のスペースが狭くてちょっと見難いですね。

マンションの件ですが、おかずさんのコメントの内容を含めて
色んなパターンで検討しなおしてみます。
ご期待を?
ひーこ | URL | 2007/10/28/Sun 20:11 [EDIT]
yukaさん、
こっちらでも、ファミリー物件を新築するのは
殆どが地主さんです。
というより、賃貸住宅を建てるのは殆どが地主さんで、
地主以外で建てているのは業者さんか、
ほんの限られた達みたいです。

今回の物件も、そこそこの資金があれば安心して
建てられるのですが。
ひーこ | URL | 2007/10/28/Sun 20:18 [EDIT]
ランゲルハンス島さん、

私も基本は持ち続けたいんですが・・・
低金利の30年固定の融資なんて無いですかね。

仰る通り、設備関係の償却は15年なので、
当初の15年程は償却が大きく楽なのですが、
15年を超えると急に厳しくなってきます。

法人化の件も含めて税理士さんとも相談したのですが、
私の場合サラリーと不動産だけなので税金の圧縮が
難かしいみたいです。

いい方法があればまた教えて下さいな。
ひーこ | URL | 2007/10/28/Sun 20:35 [EDIT]
 再検討されるみたいでよかった。
新築物件1棟でリタイアなんて、出来ないと思います。
3棟くらい(10年内で)持って、持つべきもの、売却すべきもので5年以上先に再検討すべきで。
税率も変わるでしょうし、今先々まで考えられるポジションジャナイと思い舞うs。
それだけ、良い利回りファミリー物件は、どの地方でも難しいでしょう。
 私なら、法人にて、消費税還付も狙うでしょうね。即動きます。春に間に合う?ぎりぎりのタイミングです。
 考えてばかりは、おれません。
 がんば!(^_^)
おかず | URL | 2007/10/29/Mon 10:15 [EDIT]
夏から秋にバージョン変更ですね。

うちはまだ新築もファミリーも考えたことがないのでみなさんの考えはとても参考になります。
ファミリーで高級タイプの物件はあまり家賃下落がないものなんですか?
私が見るファミリー物件の家賃の価格帯が結構違うものですから(^^;)
ぺっぺ | URL | 2007/10/29/Mon 17:00 [EDIT]
おかずさん、

まさか私でも、この一棟でリタイアは考えていませんよ。
リタイアは借金返済後かそれに近い状態を希望していますので、10%足らずの大規模(私にとっては)な物件だと
その状態が遠のいてしまうのが引っ掛っていたんです。

ちなみに本案件はこのまま進めても来春は無理です。
今は建築確認だけでも最短で2ヶ月掛かりますので、
早くても来秋です。
多分進めるとすれば再来年の春がターゲットになります。
ひーこ | URL | 2007/10/29/Mon 19:50 [EDIT]
ぺっぺさん、

家賃は地域や物件によって全く違いますね。
この辺の家賃相場は、本物件から100m程離れた
70㎡の築10年ぐらいのマンションで11.5万円程で、
2~300m離れた80㎡の築17年のマンションも
11.5万円程の家賃なので、
新築から10年ぐらいは12万円程の家賃が期待出来そうです。

ただ、個人的には近所の築10年そこそこの
戸建ての家賃6~7万円の方が合うのですが。
ひーこ | URL | 2007/10/29/Mon 20:07 [EDIT]
こんにちは^^
本当に色々なこと考えないといけないので
大変ですよね^^;
デザイン素敵に変更されましたね。
京師美佳 | URL | 2007/10/30/Tue 15:37 [EDIT]
京師さん、

『本当に色々なこと考えないといけないので
大変ですよね^^;』
いやいや、これがとっても楽しいんです。
収支もそうですが、間取りを考えたり、
デザインを考えたりと、思いっきり楽しめます。

もし、間違って進める事になったら、
色々防犯関係のアドバイス御願いしますね。
ひーこ | URL | 2007/10/30/Tue 20:15 [EDIT]



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