いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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戸建ての散策
先日の戸建てに味を占めて、次の物件を探しています。
ただ、そう簡単においしい物件が出回っているわけでもなく購入には至っていませんが、検討した物件を並べてみます。
1件目
場所:先日の中古物件と同じ市内の少し郊外
   小学校には程近く小学生のいるファミリーには良さそう。
土地:39.89坪
建物:30.34坪の木造モルタル作り(屋根はカラーベスト)
築年数:昭和61年
駐車場:現状1台、物置を潰して土間コンを流せば2台可
価格:当初680万円→580万円(売主が早く売りたがっている為価格を見直し)
家賃相場:6~6.5万円
間取り:4LDK(広いLDKに開放的なホール)
見解:間取り的には広いLDKがあり玄関ホールも吹き抜けで広く、きれいにリフォームすればすぐに決まりそうな間取りですが、賃貸用には広すぎリフォームには費用が掛りすぎます。また壁がモルタル作りの為、いたる所にクラックが入っており防水処理が必要でまた、外壁の全面塗装及び屋根の塗装が必要です。内部も年式相応の為、フルリフォーム必要で、費用としては外壁及び屋根の再塗装に約80~100万円。内部のフルリフォームに約50~60万円ぐらい掛りそう。表面利回りは10%そこそこありますが、出口を考えた際、立地的には郊外とあまり良い訳でもないので売却が難かしそうなので辞退。
しかし、一軒目を購入していなければきっと買っていたでしょう。

2件目
場所:県庁所在地の市の郊外の住宅街
土地:約57坪
建物:約26坪のセキスイハウスの軽量鉄骨
築年数:昭和51年
駐車場:現状1台、門扉や塀を壊して土間コンを流せば4台可
価格:750万円
家賃相場:6.5~7万円
間取り:4LDK(広いLDK)
見解:土地が広く場所も良いため出口は広いと思っていましたが、隣の家に問題があり。家の前には車高の低い黒塗りのセルシオ、家の周りはゴミやスクラップだらけ、汚水があふれ出し悪臭がひどい。人がいる気配なのですがカーテンは閉めっぱなし。
どんな人が住んでいるかは???ですが、自宅の隣じゃなくて本当によかった。

三件目
場所:先日の中古物件と同じ市内
   場所的にはスーパーやコンビニに近く生活は便利。
土地:約30坪
建物:22坪の木造サイディング造り(屋根はカラーベスト)
築年数:平成7年
駐車場:現状2台
価格:当初880万円
家賃相場:6~6.5万円
間取り:3LDK(広いLDKに開放的なホール)
見解:フルリフォーム済みの為手を入れる必要はなし。
780万円程度までなら交渉出来そうで魅力があったのですが、デメリットとして、間口が狭い角地で車1台通るのがやっと。賃貸のみで考えるとそんなにデメリットでは無いのですが、転売までを考えると大きなデメリットとなります(間口が狭い為資産価値は低い)。築が浅い為十数年程度所有しておき、賃借権付きで売りぬいてもと思いましたが、その時の状況が読めない為結局辞退しました。

その他、4~5件見させていただいていますが、状態が悪く修繕費が掛り過ぎる。程度がよければ価格が高く(と言っても1000万円程度ですが、家賃が高くても7万円程度までなので収支が厳しくなります。)なかなか希望にあう物件がありません。

あせらず、急がず、良いのが回ってくるまで探します。
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こんばんは。
中古戸建、大体10%くらいみこめればいいのでしょうか?
来年くらいまでいいアパートが無ければ、現金で2-3棟買おうと思ってます。
金利上昇リスク無しですし、15-20万家賃入れば、1軒目のアパートの手残り分と合わせてとりあえず暮らしていけるかと・・・(笑)。

 ところで ↓ の固定資産税の件、コメント乗り遅れましたけど、仕方ないですね。市役所担当の本音は、「本当は住宅地扱いにしてあげたいから、頼むから形だけでも扉をつけてくれ」といったところでしょうか。正面から正論を振りかざされると、上司との板ばさみになって困ってしまうので・・・。
 個人的にはともかく、組織としてはどうにもならない組織です。僕は性格的にあわないのでやめました(笑)。

 
気ままなネコ。 | URL | 2006/07/09/Sun 23:31 [EDIT]
こんばんは。
物件選びは大変ですね~^-^;
体力も頭も必要ですし。
ついでに根気も(笑
これからまだまだ暑くなるようなので、
お身体に気をつけてまわってくださいね♪
京師美佳 | URL | 2006/07/10/Mon 04:07 [EDIT]
気ままなネコ。さん
戸建ての利回りの判断基準は物によって違います。
大体の目安は10%程度ですが、建物の築年数や立地条件に出口の広さ(処分のしやすさ)によって判断を変えています。
建物の状態がすごく悪かったり、立地条件があまりよくなかったりすれば利回りが余程良くなければ買えませんし、建物や立地が良ければ10%を切っていても買いたいですね。(予算が合えばの話ですが・・・)
ひーこ | URL | 2006/07/10/Mon 06:49 [EDIT]
京師さん。ありがとうございます。
『物件探し』実はこれがまた楽しいんですよね。
いつまでにどれだけ買わなければならないというようなノルマもありませんし、
『この地域だったら家賃相場いくら位だからちょっと収支が厳しいな』とか
『この物件は痛みが激しいので修繕に手が掛かりすぎ辞めとこう』とか
『高すぎるので話しにならんな』とか『賃貸に出すより時分で済みたいな』とか。
あれ?結局買えるのないやん。
でも、あまり買い渋っていると冷やかしと思われ相手にされなくなるので注意しなければ。
ひーこ | URL | 2006/07/10/Mon 06:56 [EDIT]
ひーこさんの所も一戸建ての物件価格が1000万円下回ってあるんですね。
なかなか物件価格には理由があるので難しいと思いますが、一戸建ては古くてもキチンとメンテナンスしてる物件を見つけたいですね^^
そのうちきっと良い情報でますよ。
クマ | URL | 2006/07/11/Tue 07:09 [EDIT]
クマさん。こんばんは。
私の住んでいる町は田舎なので、1000万円以下でも割りと程度の良い戸建てがあります。また、マンションなんかはファミリータイプで500~700万円ぐらいです。
でもその分賃貸に回しても家賃が安く5万円~7万円ぐらいで条件の良い物件でなければ難しいですね。
隣の県庁所在地は物件価格が1.5倍程し、家賃は1.2倍ほどなので賃貸は難しく殆ど地元で探しています。
以前紹介頂いた地元の物件なんかは280万円なんてものありました。
その値段でも欲しいと思わないような物件でしたが。。。

条件のよい物件が出てくるまで気長に探します。
ひーこ | URL | 2006/07/11/Tue 20:47 [EDIT]
こちらも探していますが、駐車場つきはめったにないんですよね~
あったとしても、立地的に賃貸や数年後の売買が可能かどうかを考えるとう~ん。。。とうなってばかり。
戸建で悩んでいると、やっぱり1棟ものの古アパートがよく見えたりと。
とにかく今は不動産屋さんと仲良くしてもらえるように動いて、物件を見て回って勉強です(^^)
ぺっぺ | URL | 2006/07/12/Wed 10:35 [EDIT]
ぺっぺさん。こんばんは。
戸建てを賃貸に回す場合、賃貸に有利な物件と売却に有利な物件は相反する所があり難しいですね。
先日の戸建ても、賃貸専門の不動産屋に言わせれば、『建物が大きくリフォームに費用が掛るので賃貸には不向きですよ。』って。
賃貸に向くのは土地も建物も小さく駐車場のある物件との事。でもそれじゃ、売却時に不利になってしまいます。
逆に土地も建物も大きければ、売却時は有利ですがリフォームに費用が掛ったり、
固定資産税が高かったりと賃貸には不向きです。
どちらを優先するか、価格と条件でその都度判断をしなければ仕方ないですね。
でもその前に、まずは検討出来るような物件を探さなければ。。。
ひーこ | URL | 2006/07/12/Wed 22:34 [EDIT]
再度コメントと言うか、明日僕が見に行く物件ですが、どんなものでしょうか。
 便利な住宅地内で、土地、建物ともに30坪、木造築25年、350万、駐車場2台可能で、直前まで5万で借りていた人が出て行ったのを機に売却とのこと。
 当面ほとんど手はかからないみたいですし、戸建借家の需要が多く、固定資産税が年間7千円ということもあって住宅ローン扱い(母名義)で買おうと思ってますがどうでしょうかね?
気ままなネコ。 | URL | 2006/07/13/Thu 16:12 [EDIT]
きままなネコさん。こんばんは。

めちゃ条件の良い物件ですね。
賃貸の需要があり、手が掛らない物件で、5万円の家賃が見込める350万円の戸建てなんてそうそうありませんよ。
ただ、瑕疵の有無及び瑕疵が発覚したときの扱いはキチンとしておいた方がいいと思います。

また、住宅ローンを使用するのが良いのかどうかは???です。
今後のネコさんの方針で、まだ戸建てを増やし続けるのであれば、住宅ローンは
もっと費用の掛る物件にとっておくのも一つの方法です。(今回は350万円と戸建てにしては安価な為、住宅ローンを使用するのはもったいないかも。)
国金なんかもありますので、参考にしていただければ。

また結果を教えてくださいね。
ひーこ | URL | 2006/07/13/Thu 23:08 [EDIT]
早速のお返事ありがとうございました。
今日は半信半疑だったので不動産屋も呼ばずにざーっと外から見ただけだったのですが、明日(不動産屋も来る)、じっくりチェックしようと思います。
住宅ローン(母名義)を組めなければ、多分現金で買います。
気ままなネコ。 | URL | 2006/07/14/Fri 00:02 [EDIT]
きままなネコさん。
じっくりチェックした結果は如何でしたが?
ネコさんのブログでは融資の関係の話題になっているので、チェックの結果は良かったんでしょうね。
進展を楽しみにしています。
ひーこ | URL | 2006/07/16/Sun 23:47 [EDIT]



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