いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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悪魔のささやき・・・
この6月に中古を一棟買った時、

妻と、当分は大人しくしてよう~って言っていたのに・・・

ちょっとは、体力を付けなくていけないって言っていたのに・・・

そんな時に限って、誘惑が・・・・・



それは、ある会社の社宅です。

建物は積水ハウスのH5年築の軽量鉄骨が2棟
3DK:6戸
2DK:2戸
1DK:6戸
の計:14戸

お向かいさんは、東建さんの築8年のアパートが6棟ですが、
建物も572坪の土地にゆったりと造っており、
積水の築15年ですが、メンテナンスさえきっちりすれば
お向かいさんとは十分勝負出来そう。
更に安価な価格設定であれば、客付けは問題無さそう。
仲介会社の太鼓判付き!

そして、気になる利回りですが、
お向かいさんの大東さんと同レベルの家賃設定なら表面で27%程度
そこから極端に値引いても表面で20%は下りません。

ただ、問題点として、
①場所が田舎なので、出口が難しい。
②入居が6部屋あるのですが現在社宅として使用しているので
 賃貸契約を結ばなくてはならない。
 入居者は会社からの説明でそれは了承しているとの事ですが。
③空室は殆どリフォームをしていないので、全面のフルリフォームが必要
 逆に遣り甲斐があるのですが。
④外構関係が掘りっ放し(ゴミの放置や草ば伸び放題)なので、
 綺麗にするには手間とそこその費用が発生しそう。

上記の条件なので、散々悩んだ挙句、お断りをしました。

家賃を安く設定すれば、当分の入居は問題なさそうですが、
長期になると???なので、10年の融資で検討した場合、
表面で25%で計算しても収支が赤字になってしまいます。
毎月の収支は全然問題ないのですが、
固定資産税や、貯水槽、浄化槽等のメンテナンス費用等が高く
入居率を7~80%とした場合、毎年100万円程度の出費になってしまいます。

現在数戸の空室が出ている状況であまりリスクを増やすのでは無く
やっぱり空室解消、体力増強を優先すべきと、
妻に説得されて、結局お断りしてしまいました。

あ~あ、 楽しみだったのに・・・
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ひーこさん
良さそうですが、縁がなくて残念でした!

>あ~あ、 楽しみだったのに・・・
あーだこーだ考えたり夢想?したりしているの、楽しいですよね(笑)
たくさ~んから誘惑されて、最良のものを手に出来ますように♪



zuboo | URL | 2009/12/17/Thu 03:54 [EDIT]
zubooさん

そう、妄想しているときが一番楽しいですね。
実際にやっている時や完成した時も楽しいもんですが、
妄想段階だと、費用対効果や予算等の現実的な
しがらみもまだ無いので、好き勝手に空想に耽る事が出来ます。

と言う事で、当分妄想だけで我慢しときます。
ひーこ | URL | 2009/12/17/Thu 12:21 [EDIT]
あ~~~びっくりしました(^^;)

もう次の物件に進んだのかと思って、うちも早く探さないとって焦って
しまったじゃないですか(笑)

ぼちぼちと思いつつ、欲しくなってしまうのはどうしてでしょうね。
しかも、お互いに手がかかるような物件ばかり(笑)
やっぱり、好きなのかもしれませんね(^^;)
又の機会を楽しみに待ちましょう~
ぺっぺ | URL | 2010/01/16/Sat 16:44 [EDIT]
ぺっぺさん、

返事が遅れてすみまんせん。

最近誘惑がチラホラと、
それも、『これや!』というようなのじゃ無くて
ちょっと気になるけども~ってのばかり、

他のに気を取られるよりもまず、空室を埋める事に
気を注がなければ。。。

『ぼちぼちと思いつつ、欲しくなってしまうのはどうしてでしょうね。
しかも、お互いに手がかかるような物件ばかり(笑)
やっぱり、好きなのかもしれませんね』

いや、いや、好きを通り超して、『病気』かも解りませんよ!

うちの妻なんかは、
『絶対買えへんで~』と言いながら、
毎週不動産関係のチラシは穴が開くほど眺めてます。
これもきっと『病気』です。
ひーこ | URL | 2010/01/19/Tue 12:39 [EDIT]



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