いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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妄想の世界
少し前に知人から聞いた情報です。

もし、何かの間違いで購入する事になったら???

天国か破産か???

現実にはありえない、というか勇気が無いので有得ないのですが、
妄想だけでも。。。

それは、ある超有名巨大企業の社宅及び寮の売却のお話です。

【物件】
敷地:約90000㎡(27000坪)
寮 :RC10階建て(414戸)
社宅:RC10階建て(109戸)
竣工は1994(平成6年)年08月
その他、テニスコートやグランド有り
開発費:
土地152億円(評価は24億円程度らしいが)
建物:105億円

販売価格:5億円

立地は、国立大学の隣、またその隣には大規模開発の住宅街、
その大規模開発の住宅街には、小学校(建築中)や
ショッピングモール(開発中)、私鉄の駅(開発中)があり
現在はまだ、開発中なので決して生活が便利では無いか
計画通りに進めばそこそこ快適な住環境になりそう。

そこで妄想の収支計算ですが、
寮の部分は学生用として周辺の学生マンションより若干割安の
30000円/戸、社宅のファミリー用を、これも安めで50000円/戸で
計算すると、
414戸×30000円×12ケ月=149,040,000円
109戸×50000円×12ケ月=65,400,000円
計:214,440,000円
利回り:214,440,000円/50,0000,000円=42.9%

大手ゼネコンが建築した豪華RCマンションが市場より安めの価格設定で
表面利回り42.9%です。

その価格で入居率50%でも表面利回り20%以上

妄想しすぎてクラクラしそう~

ただ、現実を考えると、維持管理に年間幾ら掛かるか?
募集してから、家賃収入が始まるまでの融資返済は?
大学の隣なので、ある程度の学生の入居が見込めるが、
4~5000人の学校で何人の学生が入るか?
当然近隣の学生マンションは価格を下げて競争激化になるので
どこまでの家賃低下で入居が見込めるか?
固定資産時は幾らになるか?
現在の土地の評価は24億円、建物が当初105億円なので
固定資産税は?・・・考えただけでも恐ろしい!

超巨大企業の社宅は実際に中を見た事はありませんが
ネットで見てみるとかなり豪華らしいので、
妄想するには十分過ぎるほどのネタでした。

最後に、どんな物件か見てみたい方は
↓を!
妄想

妄想2
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