いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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中古アパートと戸建ての下見
先日の賃貸住宅フェアで偶然会った管理会社の社長より紹介頂いた中古アパートの下見と、この前購入した戸建の不動産屋より紹介頂いた中古戸建ての下見に行って来ました。

結果、
中古アパートはパス!
条件的には、満室時の表面利回り30%ちょっとは魅力的でしたが、
物件は、デメリットだらけ。
1.敷地は接道より3m程高台になっておりアパートに出入りするのに、階段を上り下りしなければならないのですが、階段の幅が70㎝程しか無く、荷物の運搬が厳しい。(雨の日に傘をさすのもつらそう)
2.高台の一部をくり抜き車一台分の駐車場を作っているが、その壁が傾いてきており、地震の際等強度が心配。
3.各部屋が小さく(多分15㎡程度)バストイレ洗面の3点セット。
4.建物のメンテナンスが悪く、外壁、屋根、階段等の再塗装が必要
5.現入居率が20%で建物をメンテナンスしても満室にする自身が無い。
という事でこの物件はお断りを。

もう一方の中古戸建ては。

こちらもちょっと厳しい。
価格は780万円とちょっと高価?ですが、場所が市内の住宅地で場所的にはそんなに悪くないので、程度が良ければと思い期待していたのですが。

建物自体はs53年築と古く、お化粧直しをしているものの やっぱりくたびれてきています。
こちらは、業者が隣合わせの戸建てを2軒買取り、その内、程度の悪い一軒を取り壊し駐車場にしたことにより、5台分の駐車場があります。
この建てものに駐車場を2台付けて、6万円の家賃で貸して、残りの3台の駐車場を5000円/台で貸したら、表面利回り11.5%。
極古にしては利回りが低すぎ。
物件の程度から行けば最低でも20%程は必要かなとおもいますので、
リスクを考慮すれば360万円以下でないと買えません。

今はあせっていなので、良いのが出るまで気長に待つことにします。
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例の1棟ものは、やはり山の上物件だったんですか?
街中の便利な所であれば、多少部屋が小さくても。。。と思いますが、やや不便な所になっていくと、建物や室内の環境が整っている必要性が出てくるのかなと。
気長に待とうと思いながらも、やっぱり欲しいと思う気持ちが交錯中です~
ぺっぺ | URL | 2006/09/19/Tue 21:47 [EDIT]
この物件は山の上までは行きません、麓の住宅地です。
戸建が多い地域で生活はそんなに不便では無く、エリア的には問題は無かったのですが。
一番のネックは高台に上る階段が狭すぎ(荷物が運べない)と、擁壁が傾いている、の2件でしょうか。
本日、電話にてお断りをしたのですが、その際聞いた話では
以前は3.5万円で募集していたが、決まらないので2.8万円に値下げをしたが、
それでも決まらないので手放そうとしているとの事です。
管理会社の人に『この物件を埋める事が出来ますか?』と聞いてみると、即『難しいですね。』だって。『・・・・・』
紹介してくれるときも、難点はあるがとのコメント付きでしたが。
ぺっぺさん。間違ってもこれは買わないようにね。
ひーこ | URL | 2006/09/19/Tue 22:24 [EDIT]
こんばんは
色々な所を見て判断しないといけないので、
オーナーさんになるのは、
大変ですね~~><
頭使いそう・・・
京師美佳 | URL | 2006/09/21/Thu 00:05 [EDIT]
遅くなってしまいましたが、幹事お疲れ様でした^^
今年はじっくりと腰を据えて色んな話が出来て本当に楽しかったですね。
風邪のせいで後半声が枯れちゃって、、聞き苦しくなっちゃっててすいません。。
もっと沢山しゃべりたかったんですけど(X X)
ひーこさん前にお会いさせて頂いた時よりお若くなっていらっしゃいましたね。
、、でも+18kgですか?^^;
ばふ | URL | 2006/09/21/Thu 01:02 [EDIT]
京師さん、おはようございます。
大家さんは長期勝負で、何十年先に良い結果を出さなければならないので、
みんな勉強して少しでもリスクを下げようとしています。
数年先の状態なんて予想できないので難しいのですが。
でも、サラリーマンでもその辺を考慮しながら出来るのが大家業の良い所かな。
今は、大変というより楽しみの方が多いので、楽しんでやっています。
ひーこ | URL | 2006/09/21/Thu 06:45 [EDIT]
ばふさん、おはようございます。
先日は遠い所、ありがとうございました。
昨年はあまりお話できませんでしたが、この前は色々話をさせていただき楽しかったです。でも、いくら時間があっても話足りなかったですね。
また、機会があればよろしくお願いします。
18㎏はもう数年前の話です。(現在進行形ですが。)
一時期 6㎏ ぐらい頑張ったんですが、直ぐに元に戻ってしまいました。
タニアさんを見習わないと。。。
ひーこ | URL | 2006/09/21/Thu 06:53 [EDIT]
ひーこさん、なかなか素敵な物件のようですね。
ウチもRCのを一つ見たのですが、ォール電化で、バスと洗面が一緒のタイプで6畳の1kタイプでした。新しいのにこの仕様だと、安くしてもどうかなあ?というので考え中です。

購入した1kは8畳だし、水周り全部独立しているのでというのが気に入って買ったわけです。あせらずいきませう。
おざわ | URL | 2006/10/01/Sun 09:50 [EDIT]
おざわさん、
程度が悪く入居率が悪いのであれば、リフォームや設備の見直しでそこそこ入居率を上げる事はできると思いますが、これは、建替えをしないとどうしようもなさそうです。その上高台の為立替費用が割高になるのでお手上げです。
良いのとめぐりあうまでの我慢です。
ひーこ | URL | 2006/10/01/Sun 13:16 [EDIT]



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