いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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繰上げ返済の効果
会社の休み時間にインターネットを見ていると、繰上げ返済の記事が載っていました。(仕事中じゃないですよ。)
All Aboutの『効果絶大!?繰り上げ返済』って記事なんですが、

休み時間の短い時間だったので、さらっと読み流したのですが、その中の一文に
『300万円の繰上げ返済によって、軽減効果が例えば180万円ある場合、300万円の投資で180万円の収益が上がった……と同じ考えになります。今の時代、300万円の投資で180万円もの収益(利回り約60%)を上げることは不可能に近いですね。しかし、繰り上げ返済では、通常の投資では考えられないほどの効果(利回り)を生み出します。』ってあるじゃないですか。

最近、融資の金利上昇に備えてキャッシュフローを上げるべくせっせと、戸建を増やしてきたのに、繰上げ返済で利回り60%相当になるなんて・・・

その後、仕事が手に付かず、早く帰って再確認しなければと、定時速攻で帰宅してローンの返済シュミレーションで検証をして見ました。

すると、やっぱり条件によっては利回り60%程度になるのです。

今契約している戸建と、検討中の戸建をキャンセルして、手付けを破棄してでもその分を繰り上げ返済に回した方がメリットあるんじゃないかと真剣に考えましたが・・・、何か引っ掛る。
繰上げ返済で『利回り60%』と中古戸建の『利回り10%』、本当に繰上げ返済で『利回り60%』の
方がええんやろか?
上記の300万円の繰上げ返済の場合、金利の減額分が180万円、
しかし、300万円の利回り10%の戸建を買うと、10年後には300万円、20年後には600万円(税金や空室など細かい事はおいといて)、
そう、繰上げ返済は金利の減額が1回あるだけに対して、家賃収入は毎年継続して入ってくるので、期間によっては利回り100%にも200%にもなるんです。
簡単な事ですが、一度勘違いすると気が付くまで時間が掛かりあせってしまいます。
何事ももっと慎重にならなければ。

でも、この記事で気が付いたのは、繰上げ返済でも、『期間短縮型』 『返済額軽減型』とでは、金利の減額が倍程も差がでるんですね。
常識なのかも解りませんが、ある程度キャッシュフローが貯まってくれば、繰上げ返済も考えて行きたいですね。
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おはようございます!
早朝は、私の貴重な自由時間なんです。
>仕事が手に付かず、早く帰って再確認しなければと、定時速攻で帰宅・・・
お気持ち、よ~くわかります!
でも、間違ってなくて、本当によかった。
マイホーム<だけ>だったら、繰上返済バンザイ!です。
ウチは爪に火をともした?生活で、マイホームを繰上返済で完済。
1千万近く得をしたと喜んでました。。。
今思えばその分を早くから投資していればとも思いますし、
投資だと、様々な因子が絡んできますよね♪
zuboo | URL | 2006/11/08/Wed 05:51 [EDIT]
zubooさん、おはようございます。
寒くなってきたので起きるのが少し辛くなってきましたね。

勘違いだったとはいえ繰上げ返済は、予想以上に効果があるんですね。
zubooさんの自宅のローンの繰上げ返済で1千万円近く浮かしたのには恐れ入ります。
家なんか、20年近く前の住宅ローンがまだ残っています。
ひーこ | URL | 2006/11/08/Wed 06:46 [EDIT]
以前マンションに住んでいた頃、100万貯めては繰り上げ返済にまわしていました。
おかげで売却しやすかったのですがいつも貯金がない状態で不安でした。
自己居住用と違って投資だと、ある程度の自己資金ないと物件買えないし空室が続いたりした時の補填にとっとく必要があるのでキャッシュフローとれてれば繰上げ返済しなくても良いような気がします。
借金減れば追加担保でまた借金^^
クマ | URL | 2006/11/08/Wed 10:32 [EDIT]
クマさん、こんにちは。
理想は融資を受けていてもある程度の空室や、金利上昇に耐えられるだけの十分なキャッシュフローがある状態ですよね。
金利が何処まで上がるかは???な状態なので今はキャッシュフローを出来るだけあげられるようにして行きたいのですが。
ただ、期間短縮型の繰上げ返済の効果が予想以上に大きそうなので、今後は状況により検討もして行きたいなと思っています。
ひーこ | URL | 2006/11/08/Wed 12:40 [EDIT]
こんにちは
宝くじでもあたって、
バーンと現金で買いたいですよね~(笑)^0^
京師美佳 | URL | 2006/11/08/Wed 16:28 [EDIT]
京師さん、
ひょっとして、この前宝くじを買っている所を見つかってしまいました?
300円なら当るんですがね。
今度はロト6に挑戦!
ひーこ | URL | 2006/11/08/Wed 17:24 [EDIT]
『期間短縮型』 『返済額軽減型』
最近よく考えます。

キャッシュフローで見ると圧倒的に返済額軽減型。
トータルコストでは期間短縮型なんですよね。

追加投資をするのでなければ間違いなく期間短縮型なのですが。。
むずかしいところです。
ランゲルハンス島 | URL | 2006/11/08/Wed 17:51 [EDIT]
ランゲルハンス島さん、こんばんは。
もしかして、『期間短縮型』の金利の減額が大きいって知っていたんですか?
知らんかったんは私だけ?
もっといろんな方面の勉強をしておかなければいけませんね。
ひーこ | URL | 2006/11/08/Wed 20:36 [EDIT]
面白い命題ですね。

仮に借金総額が3000マンのとき、300マンの繰上げが180マンの金利減額効果ありということですね。
そうすると仮に、別途3000万借りることができれば、それを使った3000マン繰上げは1500万位の削減効果を生み出すんでしょうね。
つまり、今回2-3%で借りる3000まんが50%の利回りになるわけで。

おおー借りないと損ですねえ。。。。あれ?
てな感じで悩んでいただければ。。。
セクスイ | URL | 2008/02/04/Mon 00:55 [EDIT]
セクスイさん、

『今回2-3%で借りる3000まんが50%の利回りになるわけで。・・・』

お、大金持ちでんな!

明日銀行に金借りに行ってきます!
ひーこ | URL | 2008/02/04/Mon 19:05 [EDIT]



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