いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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続 予定外の新築アパート
契約は済ませたものの、間取りと価格は決まっていたんですが、設備やグレードは明確になっていません。
普通は建物の仕様書が有るんですが、このメーカーさんはアパートの経験が少なく、(最初はアパートは始めてと言っていましたが、数年前に2棟だけ建てた事があったみたいです。)ちゃんとした仕様書がありません。本当に大丈夫かな?
取敢えず提出された仕様書は、一番安いグレードの戸建て用の仕様書で、『この仕様書が基本で、戸建てとアパートの違う部分がこの仕様書より異なります。』って。それはどこやねん!

説明聞いてみると、①システムキッチンがアパート用の小さい物に変更。(これは了解)、②浴槽が1216より1116のアパート用に変更(これも了解)、③ドアが戸建て高級ドアよりアパート用の一番安価なドアに変更(ちょっとみすぼらしいのでグレードアップを要求、価格もアップ)、④洗面所のフロアーがフローリングよりCFに変更(これも了解)⑤便器がシャワートイレからノーマルの便器に変更(これも了解)、⑥洗面台がシャンプードレッサーよりハンドシャワー水洗に変更(これはあまりにもなので、価格アップなしでシャンプードレッサーに戻してもらう。)、等等。
やっぱりグレードはかなり落ちまてしまいます。

そして、照明とエアコンを追加でお願いしようとしましたが、営業マンより『電気屋さんに頼みましょう。』との事。話しを聞いてみると、
『今回の件で大きな赤を出しているので、追加を頼むと少しでも取戻そうと吹っかけてくるので気分を害する』との事。

という事で、エアコンは近所の電気屋に御願いして取付け費込みで、39800円/個+ダクトカバー12000円/個、照明は電気屋さんと、ホームセンターを回って安価なものをかき集めて取り付けました。

また、階段のアプローチ部分がコンクリートむき出しなので、レンガでワンポイントを御願いしたんですが、見積もりが来る前に施工してしまって未だに見積もりが来ません。(サービスかな?)

1Fと2Fとの騒音の問題で2Fの床に防音施工を行ってもらったのですが、一任すると100万円以上掛ってしまいます。
そこで、ホームセンターで防音財を購入しそれをフローリングの下に敷いてもらいました。

話しを進めていくと折角建てるのだから、あれもやりたい、これもやりたい、となって来てすぐに費用がかさんでしまいます。
結局殆どあきらめざるを得ませんでしたが。

それと、一番きつかったのが銀行の融資です。フルローンと言っても、先に購入したアパートを共担に入れたので、実質はフルローンにはなっていないのですが。

その共担のアパートの前の道が私道で、私道の持ち主が私を除いて3人います。その3人の私道の使用許可書が無ければ融資が出来ないと言い出したのです。2人はお互い様と気持よく判子を押してくれたのですが、1人だけなかなか判子をくれません。

最初はそのアパートを斡旋してくれた営業マンが動いてくれていたのですが、先方を怒らせてしまって、結局自分で何回も手土産を持って説明に行き、1ヶ月以上掛ってやっと理解していただき判子をもらえました。

それが12月の末の事です。
そこから工事が急ピッチで始まり、3月末の竣工に何とか間に合いました。4月から予約が数件入っていましたので、一時はどうなる事かと思いましたがぎりぎりセーフです。

この新築の件で精神的に疲れてしまって、もう新築は止めよう、中古も当分止めようと言っていたのですが・・・
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はじめまして。
ぺっぺさんのところからきました。
今、戦略的に迷っていて、新築も考えているので
参考になります。
 ちなみに、鉄骨でしょうか?

 僕は、今日、RCのマンション建設業者に
「中古を一棟持っている者だが、
二軒目として土地からで利回り10%台、自己資金わずか
で新築RC可能か」と問い合わせたところ
ほとんど相手にされませんでした。

 今後ともよろしくお願いします。
気ままなネコ。 | URL | 2006/06/15/Thu 23:35 [EDIT]
気ままなネコ。さん
始めまして、ブログはちょくちょく読ませていただいております。
これからもよろしくお願い致します。
私のアパートは木造です。
立地条件とその地域での相場、建物のグレードによっては、土地から購入しても表面利回り10%は可能な場合があると思います。
パターンは以下の2パターンになると思いますが、それも色々な条件が絡むので十分な調査が必要になると思われます。
パターン①:商業地若しくは準商業地で容積率の高い土地に8~12階ぐらいの鉄筋もしくは鉄骨のマンションを建てる。建物を上に伸ばして戸数を稼ぎ、一戸当たりの土地の価格を抑えなければなりません。
ただし、この場合、総額が大きくなるので、借入金が多いと、税金や、減価償却が長くなり年度当たりの原価償却額が少なくなるので、多分表面利回りが10%程度では収支が合いません。
パターン②は郊外の土地の安価な場所に木造の建築費の安い建物を建てる。
ただ、郊外の為、駐車場が必須となるので条件の良い安価な土地を探すのが必要となります。
どちらにしても、地域地域によって条件が異なりますので、色々なメーカーを回って自分の考えを伝え、どうすれば建てられるかをメーカーの人に考えてもらうのが
一番かなと思います。
ただ、建築費はピンからキリまであり、同じメーカーでも客により価格が異なりますので、色々情報を収集し、高い買い物をさせられないように注意してください。
ひーこ | URL | 2006/06/16/Fri 00:45 [EDIT]
新築に興味はあるのですが、最近の家賃の下落率を考えると心配にもなりますが、やっぱり立地によりけりなのでしょう。
建築費が安く抑えられても、需要が少なければ苦戦しそうですしね。
でも、私道の件、みなさん納得していただけてよかったですね(^^)
ひーこさんの誠実さが通じたんでしょうね。
でも、完成まで3ヶ月って、やっぱりドキドキですね。
ぺっぺ | URL | 2006/06/17/Sat 00:53 [EDIT]
ぺっぺさん今晩は、
私道の使用許可の件は最初から自分で印鑑をもらいに行くべきでした。
メーカーの営業マンが話しを余計ややこしくしてしまったので、最初から
自分で行けばもっと素直に判子を押してくれていたと思います。
何事も経験です。
ひーこ | URL | 2006/06/17/Sat 01:03 [EDIT]



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