いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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新春物件めぐり
本日今年の目標でもある物件購入の検討の為、
妻と一緒に不動産屋さんに行ってきました。

そこで、新築を含め中古等数件の案件の紹介を頂き、早速物件を見てきました。

結果、面白そうなのが2件、気になるのが1件その他はちょっと勇気が必要な物件です。

面白そうな1件が、家の近くの会社です。
土地が約200坪、社屋が約170坪 これをリノベーションして居室 8~10戸に変更、70㎡の2LDK8戸か 56㎡の1LDK10戸ぐらいにはなりそうです。
建物が鉄骨ALCで綺麗でしっかりしている為面白そう。
ただ、リノベ費用がかなり掛かるので概算では利回り10%ちょっと、何とかして12%以上になれば面白いのですが。

そしてもう1件が、主要駅近くの店舗と1Kの鉄骨5階建(S63年築)
1~3Fが店舗で1階のみ入居、2~3階は空室、4~5階が1Kで7/8戸入居
現状利回り:約12%
満室時利回り:約20%
ただ、管理が行き届いておらず、痛み具合はS63年築にしてはちょっと酷い状態。
需要とリフォーム費用を確認して採算が合いそうなら要検討。
市駅近



そして気になるのが、新築高齢者向け賃貸住宅。
これは、その不動産屋が自社物件として建築予定の物件です。
不動産会社は賃貸住宅よりも関連会社の介護での利益を目的としており建物は売却して長期契約の一括借り上げで運営も可能との事。
こちらも利回りは10%程度です。
これのメリットは、
①一括借り上げの為入居の心配が無い。
②管理が不要
デメリット(リスク)は
①契約更新の保証が無い。
②契約期間中でもその会社が倒産しない保証は無い。
③その会社と更新が出来なかった場合、他の介護会社とタイアップしなければ運営できない。
等です。
他にも気を付けなければいけない内容があれば書き込みを御願いします。

後は勇気のいる物件ばかりですが、面白いのでちょっと紹介を。
1.元一流会社の社宅
場所は高級住宅地で価格も路線化の評価より低いのですが、建物が古いRCなので劣化が酷く修繕にかなりの費用が掛かりそう。
手直しをしてペット可マンションにすれば面白そうなんですが、収支的には回りそうも有りません。
社宅


2.ちょっと大き目の築古マンション
S51年築のRC6階建て、
現状利回り14.5%
満室時利回り25%
ただし、管理状態は非常に悪く、修繕に物件価格以上の費用が掛かりそう。
こちらもちょっとリスクが大きいので検討外です。
屋敷


という事で最初の3件をもう少し検討してみようと思います。
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こんばんは。
難しいんですね~~やっぱり。
お聞きしていてもちんぷんかんぷん。
でもしてみたいな~大家さん^0^
京師美佳 | URL | 2007/01/07/Sun 22:18 [EDIT]
京師さん、私も需要や費用等の大体の雰囲気は解りますが、
具体的には専門家に確認をしなければ解りません。
物件を入手する時は色々な人達のアドバイスがあって始めて
購入に踏み切れます。

京師さんも、その気があればやれますよ大家さん!
今年はいっちょやってみますか?
ひーこ | URL | 2007/01/07/Sun 23:08 [EDIT]
高齢者向け賃貸住宅ですか~
こんばんは~!

借り上げは確かに入居の心配がないというところは魅力ですよね。
ただ借り上げ期間終了後が問題ですよね~

一番費用が掛かる頃に終了するのが多いですから。
それと高齢者向けという事でその介護会社との縁が切れた時に運営が困難になるでしょうね~。

介護付となると入居者の負担がそこそこになる(そこそこお金を持っている方しか入居できない)ので入居率がどうなるか?
借り上げとは言うもののその会社が健全経営できないとなるとどうなのかと。
契約内容によっては借り上げ金額の交渉が入ったりとか?

私が以前勤めていた会社(管理会社)の親会社である建築会社が建築した高齢向け賃貸住宅(所有者は地主さん)が1棟あるんですが、どうも満室を保てていないような話を聞きます。私の退職後に建ったので、詳しくは分かりませんが。

みらい | URL | 2007/01/07/Sun 23:16 [EDIT]
みらいさん、ありがとうございます。

一括借り上げの期間は5~7年程度(決定ではありませんが)です。
5年は賃料(借り上げ費用)で上物の償却が出来る期間で、
最悪更新が出来なかった場合上物を壊し更地にして売却可能に
なるようにとの設定です。
契約の際、取り壊し費用を預かっておき、更新出来なければその費用で
取り壊し出来るように取り決めも可能との事ですが、高齢の入居者がいる
状態で退去頂いて取り壊しも実質的には難しそうで・・・
また、やるからにはもっと長期に収益が上がるようにして行きたいと
思いますので。

多分まだまだリスクを把握しきれていないと思いますので気が付く事が
あればまた、コメントお願い致します。
ひーこ | URL | 2007/01/07/Sun 23:34 [EDIT]
うちも年明けから2物件ほど見学に行き、今年はさいさきがいいなあ~と少し思っていましたが、ひーこさんのところにはとてもかないません(^^;)
今年はますますいい風がふいてきそうですね。
物件の利回りが高い、金額もそこそこお高い物件が出てくるというのは、そのあたりの賃貸事情が悪くなってきているエリアだからでしょうか。
こちらはそういう面がありますが、そちらはどうでしょうね。。。?
こっちもゆっくり、じっくり探していこうと思っています。
今年もどうぞよろしくお願いします(^^)
ぺっぺ | URL | 2007/01/09/Tue 21:57 [EDIT]
こんばんは。 
懲りずに減酒続けております。 

高齢者向けマンション、これからの時代を考えると気になりますね~。 
バリアフリー+高齢者に安心な設備付きですよね。 
http://www.retec-duplex.co.jp/rent/takanawacs/service.html
上記は、東京にあるシニア層を狙った賃貸物件ですが、募集に際してシニアを前面には出してません。 将来的なニーズを考慮して最初からバリアフリーや設備を作っているようです。 
最近このような物件が増えているような気がします。
各ユニットがどの位シニアに対応しているかでしょうね~。 
絵美香 | URL | 2007/01/09/Tue 23:12 [EDIT]
ぺっぺさん、
やっぱり高利回りの物件はそれなりの理由があるからです。

その後ちょっと賃貸専門の不動産屋に確認した所、駅近くの鉄骨5階建ての物件は、空室の2~3階の店舗は駐車場が無いためかなり厳しいとの事。近隣に安価な駐車場が見つかればいいのですが。また、需要の見込める1Kにリノベしても、部屋の窓が取れる方向には隣のビルがあり採光の問題で厳しいとの事です。
ただ、この店舗が空室のままでも、残りの1k一戸が埋まれば13%程度あるんですが。。。

私も焦らずにじっくりと見極めて行きたいと思います。

ひーこ | URL | 2007/01/10/Wed 08:07 [EDIT]
絵美香さん、
やっぱ東京の賃貸は進んでいますね。
こちらでは、賃料が1/5~1/6位の為、そこまでの設備投資は出来ませんが、
その中でも、費用対効果の高い内容を少しでも取り入れて差別化して行きたいですね。

新築の案件は高齢者専用の介護が必須のアパートなのでリスクは有りますが、そこまで専用化しなくてもバリアフリーなどの齢者対応は今後検討して行った方が良さそうですね。
ひーこ | URL | 2007/01/10/Wed 08:15 [EDIT]
動き出しましたね~
高齢者向け住宅、自分も前の勤務先のグループ会社で企画建築してましたが、聞くところによるとなかなか入居が増えず苦戦してるみたいです。
やはり通常のアパートと同じで立地・賃料・内容・リーシング力が良くないと借り上げでも怖いです。
ひーこさんかなり研究されてるからご存知と思いますが借上げの場合、解約条項・賃料改訂条項と設備維持・故障時の費用負担条項の取り決めと費用想定が重要だと思います。
電源系等アパートと違う仕組みがありそうな気がします。
将来運営がコケタ時の出口がしっかりしていれば稼いでくれそうですね。
クマ | URL | 2007/01/11/Thu 09:20 [EDIT]
クマさん、
今回の高齢者向けアパートの一括借り上げの場合、建築会社と借上げ会社、使用会社(管理会社)が同じなので建築会社の保証内容のメンテナンスは全て建築会社持ちでやってくれます。
しかし、契約更新が出来なかったり、その会社が倒産したりした場合のリスク回避が難しそうです。
利回りが10%程度なので、一括借り上げの契約期間が10年で、賃料は10年分前払いだと良いのですが・・・。
ひーこ | URL | 2007/01/11/Thu 20:49 [EDIT]
高齢者向け賃貸住宅
は、特定(有料老人ホーム)開業を規制されたための対応策です。

長期的には、存続しないと思います。

特定に変更可能な間取りのみが生き残れるのでは。


ウチの高齢者用物件のアパート入居者は、30代男性が80%です。
大シマ | URL | 2007/01/13/Sat 02:07 [EDIT]
大シマさん、
今回の案件はリスク回避が出来そうも無いのでご辞退する事にしました。

高齢者用アパートに30代の男性の入居率が80%とは、高齢者用アパートの
需要が少ないのでしょうか?
それとも高齢者以外にも魅力な物件なのでしょうか?

こちらでは高齢者の需要は多くなって来ている見たいですが、それ以上に高齢者向けの物件が多く、大手の会社が数十戸規模のケアセンターを併用した高齢者マンションが次から次へと建てています。
ですので、今後検討するなら、高齢者専用にするのでは無く高齢者にも対応出来る建物にしておくのが良いのかと。
ひーこ | URL | 2007/01/13/Sat 09:14 [EDIT]



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