いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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厳しい現実
先日より、アパートの新築の検討を行っています。

その中で数社にプランニングを御願いしていた案件が結局流れてしまいました。

当初の予定では、前回と同様40㎡/戸の1LDK×12戸の木造で、表面利回りが12%以上の設定でした。しかし、建物の材料費の急騰で建築費用が予想以上に掛かるのと、開発に要する申請費用が予想以上に掛かるので、表面利回りは10%ギリギリ、金利の上昇や家賃の低下を考慮すると踏み切れませんでした。

ということで、次さがしてみます。

これ以降は、今回の流れた案件の詳細です。
【場所】
大学生と一般が狙える住宅街。
徒歩圏内(2~3分)にコンビにがあり、自転車圏内に大型スーパー、JRの駅がある生活が便利な地域。(アパ○ンさんお勧め!)
家賃相場:5.8万円(家賃4.9万円+共益費0.4万円+駐車場0.5万円)

【土地】
広さ:公簿776.64㎡(235坪)
セットバック要:42.92㎡(13坪)
実質面積:733.72㎡(222坪)
価格:2275万円(売り出し価格2730万円だが不動産屋の話では2200万ぐらいになる可能性有り。
仲介手数料75万円を含め2275万円)
形状:変形の為、使用効率は悪い。

【建物】
メーカー:A
(前回プランニングを御願いし、建物は良いが立地条件が弱くお断りしたメーカー)
価格:5500万円
建延面積:530㎡(160.6坪)
構造:木骨ALC造
外構:駐車場のアスファルト、境界フェンス込み
各種申請費等:605万円
(水利申請、建設協議申請、登記費用等)
合計:6105万円)

メーカー:B
(地元工務店、社長の人柄が良く自分でもアパートを所有している信頼できそうな社長さん)
価格:5800万円
建延面積:530㎡(160.6坪)
構造:木造サイディング貼り
外構:駐車場のアスファルト込み、境界フェンス別途、
各種申請費等:込み
セットバックの為の擁壁は別途+100万円程度必要
(合計:5900万円)

【表面利回り】
メーカー:A
9.97%(835.2/8380×100%)

メーカー:B
10.22%(835.2/8175×100%)

【備考】
前回建てて頂いたメーカーさんは未だプランの提出無し、材料費が高騰しており提示できるプランが出来ないとの事。多分無理でしょう。
前回と同条件で建物が建てられれば、利回り12.3%程度になったのですが残念です。
来月ぐらいから更にプラスターボードの価格が上がるとの事なので更に厳しくなりそうです。
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お~新築考案中なんですね。
こちらは建築ラッシュなのか、いたるところでマンションや戸建が去年以上に建ち始めています。
バブル崩壊後、荒野になっていた所まで建築中で、人口減少は問題視されていないのか、無視しているのかとちょっと先が心配な状況ですね。
ひーこさんのあたりは、まだ需要と供給の関係は大丈夫そうですか?
ぺっぺ | URL | 2007/02/25/Sun 15:12 [EDIT]
ぺっぺさん、全国中何処でも住宅は飽和しているのでは無いでしょうか?
そのような状況でも新築が次から次へと建っています。

その中で、生き残っていく為にはやはり差別化が必要ですよね。
中古物件でも魅力のある物件ならいいのですが、そのような物件は割り高で収益が合わないので、低コストで魅力のある建物を建てた方が良いのかと。

でも、現実はそんなに甘くは無く、当初の思惑が。。。

条件が合わなければ無理に行くつもりは無いので、結局企画倒れになるかもわかりません。
ただ、気が済むところまではやって見たいなと思っています。
ひーこ | URL | 2007/02/25/Sun 16:26 [EDIT]
こんにちは。
新築検討されているんですね~~
でも材料費は、
確かに上がっていますもんね~~^-^;
京師美佳 | URL | 2007/02/26/Mon 10:24 [EDIT]
低コストで魅力のある建物、いいですね~。
まずは、よい土地をいかに安く買えるかですよね。
私のエリアではコレがハードルが高いので、
ちょっと難あり中古をたたいて買えるのといい勝負?です。
ひーこさんの新築へのチャレンジ、とっても興味深いので、
是非また報告してください♪
zuboo | URL | 2007/02/26/Mon 11:25 [EDIT]
京師さん、
材料費の高騰は鉄関係だけだと思っていたので驚きです。
昨年末ぐらいから徐々に上がり出して来て、今後更に上がりそうとの事なので、
建てるなら早い方が条件が良いのですが。
でも残念ながら勝負できる条件にはなっていません。
ひーこ | URL | 2007/02/26/Mon 12:33 [EDIT]
zubooさん、
『新築へのチャレンジ』第二段を書けると良いのですが、
今回の土地も予定していた価格だとかなり割安だったのですが。。。

材料費の高騰分や無駄な(?)諸経費を補えるだけの条件の良い土地となるとかなり厳しいそうです。(不人気な場所なら割安であるんですが、ターゲットの地域だと殆ど無謀な価格になってしまいます。)

駄目元で、気長に探して行きたいとおもいます。
ひーこ | URL | 2007/02/26/Mon 12:40 [EDIT]
こんばんは! 
今後の需給バランスを考えると差別化は必須だと思います。
こちらでは「外国人にも貸せる物件」や、「デザイナーズ系」が高い賃料で回ってるような気がします。
それにしても続々と新築が建てられていて、今後のダブ付きが心配です。
でも、なんといっても場所ですよね~。 
ロケーションのいい物件はどんな時も景気がいいですね。  
絵美香 | URL | 2007/02/26/Mon 23:26 [EDIT]
絵美香さん、
こちらの田舎では、差別化をしても賃料はそんなに高く取れません。
入居者は学生か一般人相手になりますので、差別化は物件が飽和している中で入居率を確保する為の一つの手段でしかありません。
ですから、土地や建物にそんなに費用が掛けれられないのです。
本当は、費用なんか考えずにこだわり抜いた建物を建てててみたいのですが。
ひーこ | URL | 2007/02/27/Tue 08:07 [EDIT]



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