いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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悩んだ挙句
面白いと思っていた物権が5つありました。
1つは現在進行形ですが、
残りの4つは結局縁がありませんでした。

以下に、それぞれを記録として書き留めておきます。
まずは、
○1軒目
【安価な戸建て物件】
550万円で売り残っていたものが350万円に値下がりしたのでどうですか?と紹介がありました。
・土地:28.27坪
・建物:22.23坪
・建築年:昭和51年
・間取り:3LDK
・駐車場:1台(門扉を壊せば2台)
・想定家賃:5~5.5万円
・表面利回り:17%~19%程度
その他
・リフォーム済み。(外壁、内装関係)
・雨漏りの為、玄関の屋根が傾いている。
・瓦の痛みが激しい。
最後の2項目の修繕で200万円程掛かりそうなので
利回りが10%ちょいに、物件が古い割りに利回りが
低くなってしまうので結局NG!

○2軒目
【主要駅徒歩10分のRC】
・価格:2億2千万円
・土地:394坪
・建物:418坪+242坪(2棟)
・建築年:昭和49年と昭和52年
・部屋数:20戸+14戸
・表面利回り:約13%
その他
・公団タイプの4階建てでエレベータ無し。
・地域は主要駅近くの一等地
滅多に売りに出ない地域なので、土地が魅力でしたが建物が古く程度は(下)なので、建替えを視野に検討したかったのですが、入居率が高く建替えの際退去頂くにもかなりの費用がかかる。そのまま建物を使うにも給排水のやり直しや外壁塗装のやり直し、鉄筋が錆びてコンクリートがめくれてきているヶ所の修繕等かなりの費用が掛かりそうなので、手に負えそうもありません。と言う事で断念。

○3軒目
【県庁徒歩5分のRC】
・価格:4180万円
・土地:70坪
・建物:183坪
・建築年:???
・部屋数:2DK:9戸+店舗1戸
・表面利回り:???
その他
・県庁まで徒歩5分の一等地
本物件は業者が競売で落札した物を転売しているもので、紹介いただいた際は入居者無しとの事でしたが、本日物件を見に行くと2戸入居されていました。
建物がそのまま使えれば上手い事行けば利回り20%以上もと思っていましたが、建物の状態が非常に悪く長期では使えそうもありません。ということでパス。

○4軒目は散々悩んだのですが結局お断りを
【田舎の市街地より少し外れの木造アパート】
・価格:6千7百万円
・土地:365坪
・建物:90坪+90坪(2棟)
・建築年:平成11年
・部屋数:10戸+10戸
・表面利回り:約17%
その他
・程度も良く物件としては○
・入居率:45%(9戸/20戸)
・地域一番大手の不動産屋管理物件ですが、入居率が悪いので大家が嫌気をさして別の不動産屋に売却したいと持ち込んだ川上物件。
紹介頂いた不動産屋の担当の方は、うちの物件の50%以上に客付けをしていただいている信頼の置ける方で、現状は家賃設定が高いので適正家賃にすると客付けは問題ありませんとの事。(近くにある大学のエリア内で、隣は大手電気会社の工場、車で5分程度で大手公立病院があり入居は見込めそう。)不動産屋の言われる適正家賃で計算しても利回り16%程度になるので魅力的な物件なのですが、学生相手の物件や、病院関係者相手の部件は飽和状態になりつつあり、地域性から言えば決して競争力があるわけではないので、先々を考えると不安の方が大きく結局踏切れませんでした。(心残りではありますが。)

ということで、最後の1軒を残して全てお断りをしました。
最後の一軒もかなり安い指値をしている為可能性が低いのですが、来週の初めぐらいに結果が出ると思いますので結果が出ればアップします。
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こんばんは。
いつもたくさんの物件を検討されているんですね~
大家さんは忍耐の塊ですね^0^!
飽き性の私には勤まりそうにはありません。。。
京師美佳 | URL | 2007/03/21/Wed 02:11 [EDIT]
ひーこさん、
本当に様々な物件を検討していますね。
この記録を読んでいるだけで、とても勉強になります。

>手に負えそうもありません

私もココは大事に考えていこうと思っています♪
zuboo | URL | 2007/03/21/Wed 06:44 [EDIT]
京師さん、おはようございます。
物件を探すのは楽しいですよ。

妄想の世界です。
物件を見ながら、『もし自分がここを買ったら、ここをあーして、こーして』と妄想を広げて、最後はやっぱりあかんので止めとこって具合に落ち着くのですが。
ひーこ | URL | 2007/03/21/Wed 07:24 [EDIT]
zubooさん、おはようございます。

最近は土地に力のある所を重点的に探そうと考えていましたが、やっぱりそんなに条件の良い物件はありませんね。

こちらでは、収益物件を買い漁ってる不動産屋があり、川上情報は殆ど持って行かれてしまいます。
それを、何でもかんでも利回り10%程度にして転売をしていますので、条件の良い物件がなかなか回ってこないのです。
色んな所にアンテナを張って情報を集めたいと思います。
ひーこ | URL | 2007/03/21/Wed 07:31 [EDIT]
なんだか、すごいですねー。
最近、物件情報もほとんど見ていないので。。。
物件情報を見ながら、「へぇー」とか「そっかー」とか呟いてしまいました。
いい物件と縁があるといいですね~!
三田 | URL | 2007/03/23/Fri 15:39 [EDIT]
三田さん、ありがとうございます。
なかなかいい縁はないですね。
リスク回避が下手なので、安全な物件ばかり探しているので、引っ掛ってくるような物件がなかなかありません。
気長に探してみます。
ひーこ | URL | 2007/03/24/Sat 11:34 [EDIT]



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