いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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さくら散る。。。
検討していた残り1つの物件の結果がでました。
結果は、桜散る。。。

本物件は競売物件でした。
軽量鉄骨のファミリータイプで12戸の収益物件です。
この物件が公開された際、任買で引っ張れないか不動産屋と銀行に確認を取りましたが、現所有者が一筋縄で行かない方なので、任買は不可との事。
では、競売に入札をと銀行に融資の確認を取った所、審査期間が短く、入札期限までに結果が出せないとの事で、あきらめていました。

そんな時、以前新築のプランニングを御願いした業者から、『代理入札はどうですか?』と打診がありました。
代理入札も色々ある見たいなのですが、今回紹介頂いた方法は、入札業者が一旦落札し、業者の名義で登録し、その後通常の不動産の売買で、私が購入するというものです。
私はその業者にこちらの希望価格でローン特約をつけた『買い付け証明書』を発行して、業者は手数料やこちらのローンが通ら無かった場合のリスク費等を考慮して、入札金額を決めて入札します。
ですから、自分で入札するよりかなり割は悪くなりますが、こちらにリスクは一切は無いので、落札できれば『儲けもん』という感じでした。

今回落札された金額は現状の入居家賃で満室の場合、表面利回り12%程度、その物件の管理会社が言う適正家賃だと11%程度です。
ちなみに、私が買いつけを入れた価格は適正家賃で13.5%で、業者が入札した価格だと16%程度になります。

やっぱり、甘くありませんね。
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最近は競売情報を見ていませんでしたが、1棟ものも又出始めてきたのですね。
こちらでもチェックしてみようっと。
売主さん側も、今は任売よりも競売の方が高く購入してもらえるということを考えられてる方が多いとか。
売るほうは出来るだけ高く売りたいし、買う方は出来るだけ安く買いたいし。。。

でも利回りは大事ですもんね。
うちも早く次の桜が咲いてほしいです(^^;)
ぺっぺ | URL | 2007/03/25/Sun 22:13 [EDIT]
残念でしたね。。。
ウチの近所でも、競売も高くなって、
旨みがなくなったと業者さんが嘆いていました。
桜が咲く大~きな(欲張り?)木を手に入れたいです♪
zuboo | URL | 2007/03/26/Mon 06:09 [EDIT]
ぺっぺさん、競売も任買も高くなりましたね。
債権者にとっては高い方が良いのでしょうけど、
購入する方にとっては、市場価格とそんなに変わらないと、リスクや手間が掛かる分だけ敬遠したくなります。
競売や一般流通者も、皆が見向きもしないような物件を安価に仕入れて再生できるようになれば面白いんでしょうけど・・・。

うちのさくらはいつ咲くんでしょうか。
ひーこ | URL | 2007/03/27/Tue 07:50 [EDIT]
zubooさん、『桜が咲く大~きな木』は魅力的ですね。
でも、あまり大きすぎると家の庭には植えきれないので、こじんまりとした木で我慢しておきます。

でも、いつかは、収益性や価格等を一切気にせずに、自分の思う通りの建物を建ててみたいですね。
ひーこ | URL | 2007/03/27/Tue 07:55 [EDIT]
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| | 2007/03/30/Fri 12:57 [EDIT]



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