いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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再び新築に
20%超のアパートを買い損ねてから、色々手を広げ物件情報を収集していましたが、そんなにおいしい話は転がっていません。
古くても表面利回り10%程度、少し程度が良ければ一桁台の利回りです。
条件の良い中古が無ければ、もう一回新築は?と思い、前回苦労したのも忘れ戸建てメーカーを5社程回りました。
結果、採算に合いそうなのが2社あり、そのうちの一社が前回新築アパートを建てて頂いた会社です。
それぞれの会社に平行してプランニングの詳細を詰めて頂きました。

プランを作成して頂いたのは2社共、地方の小さな町の戸建てメーカーがそれぞれ持っている土地です。
この地域は、地方の為家賃自体はかなり安めなのですが、町自体は小さいので、アパートの数も少なく入居率は他の所に比べて期待できる所です。

プランニングの結果、A社は、100坪の土地に6戸の35㎡1LDKを建てて、利回り11%以上、建物のグレードも予想以上に良い条件です。

もう一方のB社は前回お願いしたメーカーで、230坪の土地に12戸の40㎡の1LDKを建てて利回り10%程度、建物のグレードは前回のアパートよりは少し良くなっていますが、A社に比べると見劣りしてしまいます。

という事で、A社で進めたかったのですが、結局B社で進める事に。

理由は、
①A社の土地は幹線道路から少し入り込んだ所にあり、B社の土地は幹線道路沿い、立地条件はB社の方が断然良い。
②B社は私が契約しなくても、アパートを建てるのは決定している。
建てた後会社で所有しても良いし、他の人に販売も可能な為である。
という事はこちらがA社で建てた場合、小さな町でB社のアパートと競合する事になり、立地条件の悪いA社のアパートは断然不利になってしまう。

と言う事で、前回と同じB社にお願いする事になりました。

今回もやっぱり、というか今回は更に利回りが低い為、メーカーとの駆け引きが大変です。
外観がぱっとしないので、『屋根を切り妻より寄棟にして欲しい』と要望すると、『何十万のアップです』。
洗面所に窓が無いので『窓を付けて』とお願いすると、『1個2万です』。
12畳のLDKに6畳用のクーラーは小さいので『大きめのクーラーにしてほしい』と要望すると、『クーラーの費用は○○円/台までの為これ以上は無理です。』それならと、能力の大きな安価な物をネットで探し、『これに変更して』と依頼すると、『商品の保障が出来ない為だめ、どうしてもというならそちらで買って下さい、取付けだけはやります。』等々
今回もやっぱり妥協だらけです。

何回やってもやっぱり疲れますね。

そして、今回も前回と同様工期がきつかった。
田んぼを造成して建てたので、造成までは融資や建築確認が出る前に進めてくれたのですが、地盤の補強工事からは建築確認が降りなければ進められません。姉歯の強度偽装の件があり、建築確認に時間が掛かっているとの事、またこの地域は消防のチェックも厳しく消防の許可がなかなか下りません。
結局スタートは年明けになってしまいました。

本当に間に合うのか不安だったのですが、大工さんを通常の倍入れて頂いてぎりぎり間に合いました。

ほっとしたのもつかの間、
隣の田んぼの農家の方からクレームが。
1.駐車場の明かりが明るすぎる。稲の生育に支障がでてしまう!
 (防犯目的で明るい目の照明を選んだのが仇に)
2.照明は防虫対応の照明にしてくれ!
(どちらも設置する前に言ってくれよ!)
3.入居者がごみや吸殻を田んぼに捨てるので何とかしてくれ!
 屋外用の灰皿を設置してくれ!
と。
対応は、
1.明かりが明るすぎるに対しては。照明はランプの球を小さいのに交換し、ランプのカバーにアルミ箔を貼付け、出来るだけ光が隣の田んぼに行かないようにしました。
ランプの説明書には規定のランプ以外は絶対付けないようにとの事でしたが、メーカーに確認すると、保障は出来ないが小さいものに変更するのは実質的には問題が無いとの事。
2.防虫対応は、赤外線カットの防虫コーティング材を照明のカバーに塗布しました。
3.ごみの件は、入居者に『近隣の農家よりごみのクレームがあるので、注意するように』とのビラを入れるのと、隣から良く見えるように掲示板を建物の壁に貼付けビラをこれでもかって状態で貼り付けています。

その後、あまりクレームが出ていないので今は一安心です。

入居の方も完成後1月足らずで満室になり当分このまま何も無く過ぎてくれればいいのですが。
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こんばんは。
今日、地域の木造アパートメーカーに行ったのですが、
「35万/坪 で、1K8戸・2階建てを建てるのに総工費3000万。
各部屋1台駐車場ということで土地が200坪必要=土地代3000万。
想定家賃4万なので利回り7%弱「も」とれます。オススメです」・・・
呆れて帰ってきました。
どのようなプランニングをすれば10%を越えるのでしょうかね?
気ままなネコ。 | URL | 2006/06/18/Sun 00:11 [EDIT]
新築で土地から購入して10%とれるなんて優秀です。
賃料設定も1ヶ月で満室って事は正しいのでしょうから良い物件でしたね。
農家の方へは十分対応してるので、入居者がゴミとか捨てないようにしてくれれば大丈夫ですね。
お見事です^^
クマ | URL | 2006/06/18/Sun 05:49 [EDIT]
きままなネコ。さん おはようございます。
35万/坪はこちらでも普通の価格帯です。
でも、その普通の価格帯では土地から購入してアパートを建てるのは
収支が合いませんので、安いメーカーさんを探す必要があります。
私も、5社回って3社はそれぐらいの価格帯でしたので。
そして、メーカーに見積もりを行う際にはこちらの希望価格、若しくは
希望の利回りを伝えて、それを達成するにはどうすれば良いかを
メーカーで検討して頂くように持って行きます。
また、他のメーカーさんと競合させるのも一つの手になる場合があります。
だた、メーカーも出来るだけ儲けようと高い価格を出してきますので、こちらも勉強して色々と情報を収集して行く必要があります。

タニアさんも土地込みで10%超の手法を実践しています。こちらは、私なんかよりもずっと、理論的で計画的なので参考になると思いますので一度覗いてみては如何でしょうか?(http://www.counselling.jp/2005/02/10_1.php
頑張れば10%超の新築は絶対可能だと思いますので頑張ってください。
詳細は書ききれませんので、質問等あればメールを頂ければ解る範囲で連絡しますのでよろしくお願いします。
ひーこ | URL | 2006/06/18/Sun 08:29 [EDIT]
クマさん、おはようございます。
実は、このアパートを建てるに当たって、近くの賃貸専門の不動産屋に色々アドバイスを頂いていたんですが、『小さな町なのでワンルームの需要がそんなに多いと思われないので、規模は6戸ぐらいが無難でしょう、多くても8戸ぐらいに抑えておいたいいでしょう。』との事でした。今回のB社の土地は230坪と大き過ぎたので12戸にしなければ収支が合わず、ちょっとリスクを持ってのスタートでした。
でも、予想以上の反応がありちょっと安心しています。
ごみ問題は、ちょくちょく見回りに行っているのですが、隣の田んぼへの投棄は見受けられないのですが、駐車場や階段、廊下へのポイ捨てが目立ちます。
常にきれいにしていれば、捨てにくいと思い極力清掃には気を付けているのですが
あまりその辺を気にしない方がいらっしゃるみたいなのでちょっと心配です。
マナーの向上に効果的な方法があればお教えください。
ひーこ | URL | 2006/06/18/Sun 08:49 [EDIT]
困った入居者には
ゴミで迷惑をかける入居者がいる場合には全世帯に注意文書を配布します。
それでも直らない場合には、ピンポイント攻撃ご注意が一番効きます。
誰が出してるか証拠を見つけて「農家のおじさんに怒られちゃったよ~」って悲しい顔で訪問すれば止めてくれると思いますよ。
頑張って下さい^^
クマ | URL | 2006/06/18/Sun 23:47 [EDIT]
クマさんありがとうございます。
入居者全員にチラシを3回入れているんですが、
『近隣の田んぼにタバコやごみを捨てないように』との文面なので、
駐車場や廊下に捨てられるんかな?
誰が捨てているのかは知りたいんですが、特定するのは難しそうです。
見回りに行っても滅多に入居者さんと会わないので。
防犯カメラでも設置しなければならないのかな。
ひーこ | URL | 2006/06/19/Mon 00:19 [EDIT]



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