いつかきっと・・・ いや、今をもっと
サラリーマンがプチリタイアを目指して始めた不動産投資。 いつの間にか不動産屋さんに
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計画断念
昨年末より新築の計画を立ててきましたが、
残念ながら本日計画を中止しました。
予定の土地を他の人に相続税対策で買われてしまったのです。
元付けの不動産屋に他の買い付けが入れば連絡を頂けるように
お願いしていたのですが。
裏切られました・・・

自宅近くに400坪少しの土地が売りに出ました。
場所は幹線道路と住宅地を結ぶ生活道路沿いです。
面積も400坪ちょいと、開発するにも中途半端な広さですし
アパートなんかだと家賃もそんなに見込めず収支が合わないので、
そう簡単に売れないと思っていたのですが。。。

計画の内容は、
有料老人ホームの一棟貸しでした。

6~7年前にある建築会社から老人ホームを経営するが良かったら建物をひーこさん
持ちませんか?一括借り上げしますよ!とお誘い頂いた会社に
今回、間に入って頂き打合せをして頂いていました。

最初検討して頂いていた運営業者は既に隣の町に大規模な老人ホームを
何棟か経営されており、安全性が高かったのですが、本計画の前に
別の計画を既に進めており、並行して本計画も進める予定だったのですが
結局両方進める余裕が無くなり、途中で断念しました。

その後打合せしていた運営会社は、近くの会社ですが規模はそんなに大きく無かったので
安全性を考慮して、もう既に老人ホームを何棟も経営している建築会社に間に
入って頂いて、20年間の家賃保障をして頂く予定で、詳細の条件の詰めの所まで来ており
明後日に土地の買い付けを入れる予定だったんですが、
残念ながら先を越されてしまいました。

いつもの事ながら、逃がした魚は大きいもので、やっぱり残念です。
20年間家賃の変動の無い保証は退去の心配も無く魅力的だったんですが、
これもタイミングと縁の物、諦めざるを得ません。

ただ、今回購入された方は、かなり遠くの田舎の方で、相続税対策で
土地を購入し、大○建託でアパートを建てるのです。
場所的にはスーパーやホームセンター、学校等が近く生活は便利なところなので
入居にはそんなに苦労はしないと思われますが、家賃自体はそんなに高く無いので
土地からだと収支はまず合わないでしょう。
アパートでは無く店舗なら収支を合わす事も可能だと思うのですが
何で、アパートなんでしょうね。
やっぱり、お客さんの収支よりも建築費用の高い方が良いんでしょうか。

今回も一つ勉強させて頂きました。


太陽光発電の税金
確定申告の期限が近付いてきていますが、今だ太陽光発電に関しての税金の
扱いが決まっていません。

先日来問題になっている太陽光発電の税金の扱いに付いて
先日税務署より連絡がありましたのでアップしておきます。

内容:
『太陽光発電に関しての税金の扱いはまだ決まっていないので
平成22年度分の確定申告には太陽光発電に関する費用は一切申告しないで欲しい。
扱いが決まってから更正の請求を行って欲しいとの事です。』

太陽光発電の売却益の所得区分が『不動産所得』か『事業所得』か
『雑所得』かが決まっていません。
ですので即時償却の件もどうなるかはわからない状態です。

昨年末に国税局から国税庁に確認する旨聞いていましが
実際に確認の申請がされたのはほんの数日前の事らしいです。
今年に入ってからも数回、税務署から太陽光発電の設置に関しての
契約書や電力会社との受給契約書等の書類を求められましたが
国税局から国税庁への確認用の書類を作成する為に
必要な資料だったようです。

というような状況ですので、結果が出るにはまだまだ時間が掛かりそうです。

所得区分が
①『事業所得』と認定された場合、事業所得と不動産所得とは
  合算出来るので即時償却が出来、メリットが一番大きくなります。
②『不動産所得』と認定された場合は即時償却は出来なくなりますが
  不動産所得より普通償却が出来るのでまだましなんですが。。。
③『雑所得』と認定されてしまうと、不動産所得とは合算出来ずに
  売電益のみからしかローン金利控除や普通償却が出来ないので
  不動産所得の圧縮にはならずに、最悪の結果となってしまいます。

現状税務署の担当の方の感じでは一般家庭の売却益は『雑所得』の為
賃貸物件に搭載しても『雑所得』になる可能性が一番高いと思うとの事。
これはあくまでも担当者の個人的な感覚なので参考にもなりませんが。
そうなっても落ち込まないように想定しておいた方がよさそうです。

ただ、私個人的にはエネ革税制で事業所得より即時償却が出来ると
なっていますので、事業所得になるのではと期待しているのですが・・・

いずれにしても、早く結論を出して欲しいもんです。


リフォームj第一弾
昨年末(12/31)に退去のあったお部屋のリフォームを行っていました。

別に大晦日に退去しなくてもと思いながら立ち会った所
壁という壁に穴だらけ!

入居者は割りとおしゃれ好き?でいたる所に飾り物や棚などを付けて
飾りたてていたようで、ねじ穴が無数にあいていました。

クロスは全面張替えです。

立会いの際、入居者に住んでいた時に何か問題は無かったか?を尋ねた所
隣の方から『うるさい!』と幾度か注意をされたとの事です。

この建物、重量鉄骨で戸境壁は100mmのALCですが、隣の音が良く聞こえるのは
気になっていましたが、実際に苦情が出ていたとは知りませんでした。

ですので、今回クロスを張り替える際に下地のPBを一枚重ね貼りする事にしました。
PBの重ね貼りでどれだけ改善出来るかは???ですが、費用も1000円ちょっとですし
しないよりはましになる事は確かなので貼付けました。

まずは、現状のクロスを剥がして、
01貼付け前

下地の胴縁を探します。
02下地探し
しかし、胴縁は規則正しく並んでいなくて、結局胴縁にねじで固定出来たのは数箇所のみ
ですので、ボンドを全面に塗りつけ、ボンドで貼付けます。
そして、ねじはPB用のねじで剥がれて来ないように少し多めに取り付けました。
04PB貼付け後

話は変わりますが、PBってカッターで切れるの知らなくて、
以前子供の部屋の間仕切りを作る際、丸ノコで切っていました。
すると部屋中粉だらけになって後の掃除が大変な事。
今回も粉だらけになるのは覚悟していたんですが、
妻が、誰かのブログを見て、
『ボードって丸ノコを使わんでもカッターで切れるみたいよ!』って
ネットで調べるとほんと、簡単に切れるようです。

ということで今回はカッターで切ってみました。
03プラスターボード
カッターで簡単に切れたのですが、切断面のヤスリがけや、突合せ面の面取りなど
やっぱり粉だらけになってしまいました。。。
ま、丸ノコよりはましでしたが。。。。

今回、クロスも自分で貼りたかったのですが、一度お願いしたい業者が
ありましたので、今回はお願いする事にしました。
04-1クロス貼付け後  05アクセントクロス

初めての業者さんで、ちょっとミスコミニケーションがあったのですが、
そんなに悪くないので、次回も自分で出来ない時はお願い出来そうです。

あとは、奥さんがふすまの張替えや
06ふすま貼付け

床のフロアタイルの貼付け、
07フロアタイル貼付け   08フロアタイル貼付け02

たたみの表替えを行いました。
09たたみ
たたみの表替は自分で出来ないので業者にお願いしましが。

昨年の秋にやっと満室になったと喜んでいたのもつかの間、たて続けに退去!
このシーズンの逃さずに早く決まって欲しいもんです。。。。


弟子入り
今更ですが

あけましておめでとうございます。

なんとかやってますので、今年もよろしくお願い致します。

今年は、年明けから忙しくあっという間に1月も22日になってしまいました。

実は、年明けから大工さんに弟子入りをしていたのです。

自宅のキッチンが狭くなったので、
いや建物は狭くなるはずはありませんが、
色々と物が増えて手狭になったので、
キッチンの裏戸を出た所に増築というか小屋というか
小さな建物を追加したんです。

その建物を建てるのに、知り合いの大工さんにお願いして
その間弟子入りをさせていただきました。

今まで、リフォームは修繕は我流だったので、
丁度良い機会だったので、ちゃんとした基礎を教えて頂こうと。

だた、本格的な大工仕事は初めてなので
面白くって、作業に熱中してしまい写真が少ないのが残念ですが。

簡単な、建築?風景は
  ↓
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太陽光発電第2段
昨日、先週に引き続き別のアパートに太陽光発電を設置して貰いました。

昨日も先週と同様にそれまでの暖かさが嘘のような寒さの中の設置でした。

このアパートは先週と違い作業スペースがあまり無いので少しの中庭?的な
スペースと道路の一部を使わせていただいての作業です。
01工事開始  02工事風景

今回も京セラのパネルですが建物が寄せ棟の2棟の為、
サムライSD62X-QPS-B×127枚とSD46X-QPS-B×37枚です。
パネルサイズが小さく設置枚数が多く、更に2棟にまたがっている為
作業時間は先週よりも多く掛かります。
そこで、先週は11名での作業だったのですが、昨日は14名体制で当たってくれました。
昼休みも殆ど取らない状態で作業をしてくれ終わったのは先週と同様18時前。
ほんとご苦労様でした。

作業は各棟分かれて並行して作業が進んでいきます。
03工事風景

その間、私は照明を替えたり、ドアや手すりを拭いたり、草をむしったり。。。
職人さんの邪魔をしないように気を付けながら年末の大掃除をやってました。

そうこうしている間も作業は進み、
04工事風景  05工事完了
パネルの設置は完了

電気配線も終わって
06パワコン箱
すっきりしました。

実は、昨日カメラを忘れて携帯電話のカメラで写真を撮っていたのですが
携帯電話の電池切れでパネル搭載からの写真は本日撮ってきたものです。

話は変わって、今回太陽光を設置する際、抽選のカニに応募していたのですが
一昨日届きました。
当選確率何十分の1かと言っていたので、今年の運はこれで使い果したかな。
07カニ



最後に、全く関係ありませんが面白い建物を見つけたので
パチリ
08ハウル城
他人の民家なので特定できないように?画像に加工をしているはご容赦下さい。

建物の屋根含めた周囲に色々なオブ¥ジェ?があふれんばかりに。
近所では『ハウルのお城』といって超有名らしいです。




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